博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金
基金管理人：博时基金管理有限公司
基金托管人：招商银行股份有限公司
送出日期：二�二五年八月二十七日
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
基金管理人的董事会、董事保证本报告所载资料不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗
漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带的法律责任。本中期报告已经三
分之二以上独立董事签字同意，并由董事长签发。
基金托管人招商银行股份有限公司根据本基金合同规定，于 2025 年 8 月 25 日复核了本
报告中的财务指标、收益分配情况、财务会计报告、投资组合报告等内容，保证复核内容不
存在虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏。
运营管理机构已对中期报告中的相关披露事项进行确认，不存在异议。确保相关披露内
容的真实性、准确性和完整性。
基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证基金一定
盈利。
基金的过往业绩并不代表其未来表现。投资有风险，投资者在作出投资决策前应仔细阅
读本基金的招募说明书及其更新。
本报告期自 2025 年 1 月 1 日起至 6 月 30 日止。
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支持证券管理人、资产支持证券托管人、资产项目公司和专业机构等业务参与人涉及对
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§2 基金简介
基金名称 博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金
基金简称 博时招商蛇口产业园 REIT
场内简称 博时蛇口产园 REIT
基金主代码 180101
交易代码 180101（前端）
基金运作方式 契约型封闭式
基金合同生效日 2021 年 6 月 7 日
基金管理人 博时基金管理有限公司
基金托管人 招商银行股份有限公司
报告期末基金份额总额 1,421,130,866.00 份
基金合同存续期 50 年（根据基金合同约定延长/缩短存续期限的除外）
基金份额上市的证券交易所 深圳证券交易所
上市日期 2021-06-21
本基金主要投资于基础设施资产支持证券，并持有其全部份
额；本基金通过资产支持证券等特殊目的载体取得基础设施项
目公司全部股权，最终取得相关基础设施项目完全所有权。本
投资目标
基金通过主动的投资管理和运营管理，提升基础设施项目的运
营收益水平，力争为基金份额持有人提供稳定的收益分配及长
期可持续的收益分配增长，并争取提升基础设施项目价值。
（一）基础设施项目投资策略
本基金投资于招商蛇口博时产业园基础设施 1 期资产支持专
投资策略
项计划及招商蛇口博时产业园基础设施 2 期资产支持专项计
划的全部资产支持证券。
招商蛇口博时产业园基础设施 1 期资产支持专项计划持有项
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目公司（万融）100%的股权和其他附属权益及衍生权益以及项
目公司（万海）100%的股权和其他附属权益及衍生权益。
招商蛇口博时产业园基础设施 2 期资产支持专项计划投资于
招商蛇口产业园 2 期 SPV 等，本基金通过资产支持证券、招商
蛇口产业园 2 期 SPV、项目公司等特殊目的载体取得由原始权
益人（招商光明）原持有的基础设施项目的完全所有权和对相
关招商蛇口产业园 1 期项目公司的相应权利。
存续期内，本基金投资于基础设施资产支持证券的资产比例不
低于基金资产的 80%。
本基金将审慎论证宏观经济因素（就业、利率、人口结构等）、
基础设施项目行业周期（供需结构、运营收入和资产价格波动
等）、其他可比资产项目的风险和预期收益率来判断基础设施
项目当前的投资价值以及未来的发展空间。在此基础上，本基
金将深入调研基础设施项目的基本面（包括但不限于位置、质
量、资产价格、出租率、租金价格、租户、租约、现金流等）
和运营基本面（包括但不限于定位、经营策略、租赁能力、运
营管理能力、物业管理能力等），综合评估其收益状况、增值
潜力和预测现金流收入规模等。
同时，基金管理人将采取积极措施以提升基础设施项目的租金
收入、出租率和净收益水平，提升长期增长前景。本基金将主
要采取以下措施及策略维持最优出租率，实现租金收入的可持
续增长：
（1）积极开展基础设施项目租赁管理；通过提供增值服务与
现有租户维持良好关系，提高租户满意度，针对租赁期限即将
届满的租赁协议，提前开展续租工作，将租赁协议届满所引致
的影响减至最低；
（2）实施积极的营销推广策略及租赁方案以维持较高的出租
率及租金水平；
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（3）优化租户结构，丰富租户多元性，通过高质量运营提升
资产价值和回报水平；
（4）与外部管理机构合作，提供高标准的专业服务，以满足
租户的持续需求并提高其忠诚度；
（5）通过科学和规范的资产管理与项目运营，降低基础设施
项目运营成本，提升盈利水平。
本基金将探索不同的策略，对基础设施项目实施资产保值增值
措施，从而进一步提高基础设施项目的回报率，如升级设施、
翻新及重建公共区域等。
基金存续期内，本基金将积极寻找其他优质的基础设施项目，
以分散基础设施项目的经营风险、提高基金资产的投资和运营
收益。在评估潜在收购机会时，本基金管理人将专注于考核收
益率要求、地理位置及增长潜力、租用及租户特征、资产增值
潜力、建筑物及设施规格等。
本基金可以通过扩募购入基础设施项目，亦可通过出售原有部
分或全部基础设施项目的方式购入其他基础设施项目。
基金存续期内，若出现本基金原有部分或全部基础设施项目持
有期收益率下降、基础设施项目运营质量下降、基础设施项目
的市场价值持续走高溢价明显或有更好的收购标的等情况时，
基金管理人将寻求机会处置基础设施项目。基金管理人将积极
寻求综合实力强、报价合理的交易对手方，在平衡资产对价、
交割速度、付款方案等多个因素后，择机处置相关基础设施项
目。
如本基金存续期内基础设施项目的产权证到期且续期困难或
续期价值不明显，或本基金存续期届满后不再续期，基金管理
人将提前安排基础设施项目处置方案，积极寻求综合实力强、
报价合理的交易对手方，在平衡资产对价、交割速度、付款方
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案等多个因素后，力争于清算期内完成资产处置。
（二）基金的融资策略
基金存续期内，在控制风险及遵循基金份额持有人利益优先原
则的前提下，本基金将综合使用各种融资方式，提高基金份额
持有人的投资收益，包括但不限于基金扩募、回购、直接或间
接对外借入款项和法律法规允许的其他方式等。本基金扩募的
相关安排详见《基金合同》“第五部分基金的扩募”。本基金
借款相关限制详见招募说明书“九、借款限制”的相关内容。
（三）固定收益投资策略
存续期内，本基金除投资基础设施资产支持证券外，其余基金
资产应当依法投资于利率债、AAA 级信用债或货币市场工具。
本基金通过自上而下和自下而上相结合、定性分析和定量分析
相补充的方法，确定资产在固定收益类证券之间的配置比例。
充分发挥基金管理人长期积累的信用研究成果，利用自主开发
的信用分析系统，深入挖掘价值被低估的标的券种，以获取最
大化的信用溢价。在谨慎投资的前提下，力争获取稳健的投资
收益。
本基金在封闭运作期内主要投资于基础设施资产支持证券，获
业绩比较基准 取基础设施运营收益并承担基础设施价格波动，当前暂无适用
的业绩比较基准。
本基金在封闭运作期内主要投资于基础设施资产支持证券，获
取基础设施运营收益并承担基础设施价格波动。本基金的预期
风险收益特征
收益及预期风险水平高于债券型基金和货币型基金，低于股票
型基金。
基金收益分配政策 可供分配金额是在基金净利润基础上进行合理调整后的金额。
基金管理人计算基金可供分配金额过程中，应当先将合并净利
润调整为税息折旧及摊销前利润(EBITDA)，并在此基础上综合
考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因
素后确定基金可供分配金额计算调整项。
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在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应当将 90%以上合
并后基金年度可供分配金额分配给投资者，每年度不得少于 1
次，若基金合同生效不满 6 个月可不进行收益分配。本基金收
益分配方式为现金分红。每一基金份额享有同等分配权。
本基金的收益分配分为普通分配与特殊分配。普通分配系指基
金管理人根据本基金每一年度审计报告确定基金可供分配金
额并进行的收益分配。特殊分配系指基金管理人根据基金可供
分配金额情况自行决定的收益分配。
资产支持证券管理人 博时资本管理有限公司
运营管理机构 深圳市招商创业有限公司
资产项目名称：万融大厦
资产项目公司名称 深圳市万融大厦管理有限公司
资产项目类型 产业园区
资产项目主要经营模式 园区管理服务
资产项目地理位置 深圳
资产项目名称：万海大厦
资产项目公司名称 深圳市万海大厦管理有限公司
资产项目类型 产业园区
资产项目主要经营模式 园区管理服务
资产项目地理位置 深圳
资产项目名称：光明加速器二期项目
资产项目公司名称 深圳市招光物业租赁有限公司
资产项目类型 产业园区
资产项目主要经营模式 园区管理服务
资产项目地理位置 深圳
单位：人民币元
扩募时间 扩募方式 扩募发售金额
第 1 次扩募 2023-06-02 定向扩募 1,243,939,377.21
项目 基金管理人 运营管理机构
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名称 博时基金管理有限公司 深圳市招商创业有限公司
姓名 吴曼 涂善安
信息披露事
职务 公司督察长 运营管理部总经理
务负责人
联系方式 0755-83169999 0755-21625440
深圳市福田区莲花街道
深圳市南山区招商街道南海大道1031号万海大
注册地址 福新社区益田路 5999 号
厦A座5楼A区
基金大厦 21 层
广东省深圳市福田区益
办公地址 田路 5999 号基金大厦 21 深圳市南山区邮轮大道招商积余大厦5楼
层
邮政编码 518040 518000
法定代表人 江向阳 尚钢
资产支持
基金托管 资产支持证券管理
项目 证券托管 原始权益人 原始权益人
人 人
人
招商银行 招商银行 招 商局 蛇 口工 业
博时资本管理有限 招商 局光明 科技园
名称 股份有限 股份有限 区 控股 股 份有 限
公司 有限公司
公司 公司 公司
深圳市深 深圳市前海深港合 深圳市深 广 东省 深 圳市 南
深圳 市光明 区凤凰
南 大 道 作区南山街道梦海 南 大 道 山区蛇口太子路1
注册地 街道 凤凰社 区观光
址 路招 商局光 明科技
商银行大 润金融中心 T5 写字 商银行大
园 A3 栋 D401
厦 楼 3009、3010B 厦
深圳市深 深圳市深 广 东省 深 圳市 南 深圳 市光明 区凤凰
深圳市福田区益田
办公地 南 大 道 南 大 道 山区蛇口兴华路6 街道 凤凰社 区观光
路 5999 号基金大厦
址 7088 号 招 7088 号招 号南海意库3号楼 路招 商局光 明科技
商银行大 商银行大 园 A3 栋 D401
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厦 厦
邮政编 518067
码
法定代
缪建民 王德英 缪建民 蒋铁峰 付小龙
表人
项目 名称 办公地址
会计师事务所 无 无
注册登记机构 中国证券登记结算有限责任公司 北京市西城区太平桥大街 17 号
评估机构 无 无
本基金选定的信息披露报纸名称 中国证券报
登载基金中期报告的管理人互联网网址 http://www.bosera.com
基金中期报告备置地点 基金管理人、基金托管人处
§3 主要财务指标和基金运作情况
金额单位：人民币元
期间数据和指标 报告期（2025 年 1 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日）
本期收入 92,032,961.20
本期净利润 25,928,734.28
本期经营活动产生的现金流量净额 43,131,006.39
本期现金流分派率（%） 1.86%
年化现金流分派率（%） 3.74%
期末数据和指标 报告期末(2025 年 6 月 30 日)
期末基金总资产 3,659,655,839.72
期末基金净资产 3,144,487,171.21
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期末基金总资产与净资产的比例（%） 116.38%
单位：人民币元
数据和指标
期末基金份额净值
单位：人民币元
期间 可供分配金额 单位可供分配金额 备注
本期 56,797,099.03 0.0400 -
注：上半年可供分配金额偏低，主要系两方面的原因：一是本基金项目回款在年度内呈
现前低后高的季节性特征，一季度回款率偏低，二季度回款情况良好，预计全年能达成 99%
的回款率目标；二是存续租约如约定免租期在租约期内进行分摊设置的，一般免租期设置在
各年一季度，导致上半年的平均有效租金单价偏低。
单位：人民币元
期间 实际分配金额 单位实际分配金额 备注
本期 40,217,598.69 0.0283 2024 年度第三次分红
包含 2023 年度第二次
及第二次分红
包含 2022 年度第二次
分红
包含 2021 年度第二次
分红
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单位：人民币元
项目 金额 备注
本期合并净利润 25,928,734.28 -
本期折旧和摊销 45,575,163.28 -
本期利息支出 5,246,791.37 -
本期所得税费用 -11,404,390.54 -
本期息税折旧及摊销前利润 65,346,298.39 -
调增项
的变动
调减项
本期可供分配金额 56,797,099.03 -
注：“其他”为使用本基金“以前年度未分配的分红”偿还项目公司万海大厦的借款本
金 2,700,000.00 元，未占用本年度的可供分配金额。
未涉及。
未涉及。
运营管理机构的费用收取情况及依据
根据《博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金招募说明书》、
《博时招商蛇口
产业园封闭式基础设施证券投资基金基金合同》及各项目公司《运营管理协议》约定，本报
告期内，基金管理人计提管理费 2,274,546.54 元，资产支持专项计划管理人计提管理费
元，运营管理机构计提运营管理费 4,072,747.67 元。
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未涉及。
本报告期内，未发生购入或出售资产项目的情况。
截至本报告期末，万融大厦、万海大厦项目购入时因资产交割形成的应收账款尚未收回
金额分别为 411,807.00 元、220,220.00 元，剔除交割时计提的坏账准备后金额分别为
备。万融大厦、万海大厦尚未支付的应付账款金额分别为 716,829.39 元、823,067.46 元，
尚未要求结算。
截至本报告期末，光明加速器二期项目购入时因资产交割形成的应收或者应付款项已结
清。
本基金的关联交易坚持公允的市场化原则，定价政策及依据与非关联方一致。对应的关
联关系、交易主体、交易对象、交易目的、交易金额详见本报告“9.5.6 关联方关系”、
“9.5.7 本报告期及上年度可比期间的关联方交易”、“9.5.8 关联方应收应付款项”部分,
基金管理人制定了关联交易的管理要求与流程；建立了利益冲突识别及处理、利益输送防范
相关制度及机制，并在报告期内有效执行。
未涉及。
本报告期内，应收账款信用减值损失增加 48.58 万元，因部分客户应收账款账龄增加，
信用减值损失有所增加。
未涉及。
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§4 资产项目基本情况
本报告期内，本基金投入运营的基础设施项目有万海大厦、万融大厦、光明加速器二期
项目。其中：万海大厦于 2014 年 7 月底竣工并开始运营，产证到期日为 2062 年 9 月 29 日；
万融大厦于 2014 年 1 月底竣工并开始运营，产证到期日为 2062 年 7 月 16 日；光明加速器
二期项目自 2012 年 12 月起陆续竣工并开始运营，产证到期日为 2057 年 6 月 28 日。
报告期内，首发及扩募的基础设施项目周边无新增竞争性项目。
上年同期
本期（2025 （2024 年 1
年1月1日 月1日
指标含义说明 -2025 年 6 月 -2024 年 6
序号 指标名称 指标单位 同比（%）
及计算方式 30 日）/报告 月 30 日）/
期末（2025 上年同期末
年 6 月 30 日） （2024 年 6
月 30 日）
报告期末可 报告期末可出
出租面积 租面积
报告期末实 报告期末实际
际出租面积 出租面积
报告期末实际
报告期末出 出租面积/报告
租率 期末可出租面
积
各月末平均实
均可出租面积
报告期内月均
（含税）
（各租约剩余
报告期末加
租期*租约面积
之和）/租约总
租期
面积
当期租金收 1-本期末欠款/
缴率 本年累计收入
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年化
注：1、受宏观经济环境与区域市场供需变动双重因素影响，项目周边市场竞争加剧，
本报告期内各项目出租率指标同比均有所下降，基金管理人已联合运营管理机构采取更灵活
的租赁策略，力争出租率水平维持在合理水平。
年度与部分客户完成了 4-5 年期的续租合同签署。
资产项目名称：1 万海大厦
上年同期
本期（2025 （2024 年 1
年1月1日 月1日
指标含义说明 -2025 年 6 月 -2024 年 6
序号 指标名称 指标单位 同比（%）
及计算公式 30 日）/报告 月 30 日）/
期末（2025 上年同期末
年 6 月 30 日） （2024 年 6
月 30 日）
报告期末可 报告期末可出
出租面积 租面积
报告期末实 报告期末实际
际出租面积 出租面积
报告期末实际
报告期末出 出租面积/报告
租率 期末可出租面
积
各月末平均实
均可出租面积
报告期内月均
（含税）
（各租约剩余
报告期末加
租期*租约面积
之和）/租约总
租期
面积
当期租金收
缴率
年化
资产项目名称：2 万融大厦
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
上年同期
本期（2025 （2024 年 1
年1月1日 月1日
指标含义说明 -2025 年 6 月 -2024 年 6
序号 指标名称 指标单位 同比（%）
及计算公式 30 日）/报告 月 30 日）/
期末（2025 上年同期末
年 6 月 30 日） （2024 年 6
月 30 日）
报告期末可 报告期末可出
出租面积 租面积
报告期末实 报告期末实际
际出租面积 出租面积
报告期末实际
报告期末出 出租面积/报告
租率 期末可出租面
积
各月末平均实
均可出租面积
报告期内月均
（含税）
（各租约剩余
报告期末加
租期*租约面积
之和）/租约总
租期
面积
当期租金收
缴率
年化
资产项目名称：3 光明加速器二期项目
上年同期
本期（2025 （2024 年 1
年1月1日 月1日
指标含义说明 -2025 年 6 月 -2024 年 6
序号 指标名称 指标单位 同比（%）
及计算公式 30 日）/报告 月 30 日）/
期末（2025 上年同期末
年 6 月 30 日） （2024 年 6
月 30 日）
报告期末可 报告期末可出
出租面积 租面积
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
际出租面积 出租面积
报告期末实际
报告期末出 出租面积/报告
租率 期末可出租面
积
各月末平均实
均可出租面积
报告期内月均
平均月租金
（含税）
（含税）
（各租约剩余
报告期末加
租期*租约面积
之和）/租约总
租期
面积
当期租金收
缴率
年化
注：本报告期末加权平均剩余租期同比增长 76.56%，主要系本年度与部分租户完成了
截至报告期末，万海大厦租户总租户数量为 130 户，以新一代信息技术、现代服务业、
商业和数字文创行业为主，前述四大行业的租赁面积合计占比 90.69%。万融大厦总租户数
量为 116 户，以新一代信息技术、现代服务业、商业和数字文创行业为主，前述四大行业的
租赁面积合计占比 92.36%。光明科技园二期项目总租户数量为 126 户，以高端制造业、生
物产业、新一代信息技术产业和新材料新能源产业为主，前述四大行业的租赁面积合计占比
集聚性，保障了基础设施项目租户的稳定性。
本基金不存在单一客户租金收入占比超过基金总租金收入 10%的情况。本报告期内，各
基础资产前五大客户的情况如下：
占本基金总租金收
序号 项目名称 客户名称 金额（元）
入比例（％）
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
占本基金总租金收
序号 项目名称 客户名称 金额（元）
入比例（％）
占本基金总租金收
序号 项目名称 客户名称 金额（元）
入比例（％）
光明加速器
二期项目
未涉及。
本基金基础设施资产均属于产园类资产。产业园区是以创新为核心的高新技术产业集聚
型的综合区，是工业地产的高级阶段，以产业升级、产业集群为基础，以创新型和成长型高
新技术企业为客群；以战略性新兴产业为主导产业，强调了科技园区的产业定位，保证了科
技地产真正成为贯彻国家自主创新战略和推动战略性新兴产业发展的重要平台;以房地产开
发为载体，遵循市场经济基本规律为前提，强调了政府、开发商与入驻企业按照契约关系，
使园区土地资源、物业资源、企业资源按照市场行为而非行政行为聚拢在一起，充分发挥市
场优化资源配置的作用。同时，产业园区也是区域经济发展、产业调整和升级的重要空间聚
集形式，担负着促进经济规模发展、 聚集创新资源、培育新兴产业、推动城市化建设等一
系列重要使命。
我国产业园数量多、分布广、种类全。随着经济崛起，园区数量迅速增加，现已形成了
东部省份较为密集、各大区域广泛分布的布局特点。伴随各产业集聚化发展，产业园种类逐
步多元化，集聚的传统行业主要包括信息技术、电子商务、高端制造、文化创意、新能源材
料、生物材料、创新服务等，这种相互接驳的企业集群，构成立体的多重交织的产业链环，
对提高经济创新能力和经济效益都具有实际意义。
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随着国家“科技创新驱动发展”战略的实施，以产业发展为导向的高新技术园区开发取
得了重大的经济成绩。近年来，国家经济发展方式的转变和经济结构的调整，对城市产业的
升级和城市的开发建设提出了更高的要求。截至 2025 年初，根据国家工业和信息化部的统
计，全国范围内国家级高新技术开发区 178 个、“世界一流高科技园区”的试点和示范单位
近年来，随着国内市场竞争加剧、全球化经济态势动荡，我国产业园展现出群体激烈竞
争的态势，呈现出几个明显的发展趋势：
（1）园区经营分化，区域发展差异加剧分化
政策层面，国家将致力于构建园区高质量发展的筛选机制，2024 年底国务院办公厅发
布的专项债管理意见，明确额度分配的正向激励原则，优先支持项目成熟、投资高效的地区；
市场层面，产业园区已进入存量时代，供需失衡问题日益突出，头部园区积极通过市场化机
制与数字化工具重构运营逻辑，而大量同质化的低端园区面临着招商困难、企业入驻率低的
困境。目前，东部沿海区域优质园区依托先发优势，已形成“产业链-创新链-资本链”闭环，
而中西部地区多数园区发展则面临诸多挑战，发展能级不高、内生动力不足、同质化问题严
重，难以形成集聚效应与核心竞争力。
（2）商业模式升级，从空间供给到产业赋能
头部产业园运营商正在重构商业逻辑，从提供物理空间向构建产业生态转变。传统园区
依赖租金收入的单一模式已难以适应产业升级需求，头部园区运营商通过设立产业基金、股
权投资等方式，深度绑定企业发展，形成复合收益结构，实现“股东+房东”的双重收益。
同时，园区通过主导产业链整合，强化集群效应，实现入驻企业之间的资源共享、业务协同，
形成产业链紧密合作生态，实现“多方共赢”。
（3）产业核心转变，新质生产力成为主旋律
产业园区在进行产业布局和产业升级时，需紧扣新质生产力这一经济发展的主旋律，
以科技创新为引擎、以要素优化为支撑、以产业升级为主线、以绿色发展为底色，推动产业
发展实现“四个转变”――从要素驱动向创新驱动转变、从规模扩张向质量效益转变、从传
统路径向绿色低碳转变、从局部突破向系统协同转变。最终为产业园区构建可持续发展的产
业体系，为产业园区的高质量发展提供持久动能。
（4）招商环境变化，从低价竞争到资源整合
在区域经济高质量发展的进程中，产业园区作为核心载体，其招商模式的革新已成为提
升竞争力的关键。虽然“以价换量”仍是行之有效的招商策略，但其局限性日益显现，单纯
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
低价难以满足企业对技术、市场、生态的复合诉求，差异化破局已成必然。以资本赋能、场
景开放、服务升级为核心的生态化招商模式正成为主流，推动产业链从低端要素聚合向高阶
价值共创跃迁。
（5）产业服务提升，运营服务成为第二曲线
早期的园区运营以满足企业基础需求为主，核心是提供标准化的物业服务。随着园区产
业集群度提升，运营服务逐步向产业发展领域延伸，围绕企业经营需求，提供个性化、专业
化的增值服务。随着产业园区步入存量运营时代，未来产业园区想要实现收入利润规模的持
续增长，需要转向发展园区生产性服务业务，让生产性服务业成为驱动园区价值增长的“第
二曲线”。
本基金基础设施资产分别位于广东省深圳市南山区、光明区。根据租赁市场公开数据查
询、委托第三方市场调研及基金管理人定期走访了解，2025 年上半年，南山区、光明区部
分竞品产业园租赁情况如下：
（1）南山区
创享大厦：位于深圳市南山区招商街道沿山路以北、大南山以南，设计理念强调绿色低
碳和生态融合。项目规划总建筑面积 8.8 万平方米，包括 1 栋宿舍及 1 栋研发办公楼，其中
研发办公面积为 3.8 万平方米。目前毛坯租金均价约 118 元/平方米/月，管理费 15 元/平方
米/月，出租率基本稳定在 70%-80%。
海翔广场：位于深圳市南山区蛇口南海大道 1048 号，是一幢 12 层的甲级商务写字楼（工
业属性）
，占地面积 1.2 万平方米，总建筑面积 21.15 万平方米，是一座集多功能于一体的
高标准、智能化、综合性商务大厦。目前租金 90-120 元/平方米/月，管理费 12 元/平方米/
月，出租率基本稳定在 85%-90%。
科技园金融基地：位于深圳市南山区科技园，定位为“信息技术为基础的深港金融后台
服务中心以及金融信息技术创新中心”，是金融机构及为金融机构提供后台服务的金融数据
中心、应用中心、软件外包、后台服务中心等企业和机构的聚集区，是深圳市最早启用的四
大金融基地之一。二期研发办公物业的总建筑面积 7.7 万平方米，由 2 栋总楼层 12 层、1
栋 3 层建筑组成。目前租金 85-115 元/平方米/月，管理费 12.4 元/平方米/月，受腾讯及
上下游企业搬迁影响，出租率仅 65%-75%左右。
花样年美年广场：位于深圳市南山区兴工路 8 号，占地面积 2.95 万平方米，总建筑面
积 8.77 万平方米，由 2 栋 11 层、3 栋 13 层建筑组成，标准层层高 3.5 米，单层面积 1,100-1,400
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
平方米。目前租金 85-110 元/平方米/月，管理费 8.25 元/平方米/月，出租率基本稳定在
（2）光明区
华强创意园：位于深圳市光明区光明街道碧眼社区观光路与科泰路交叉口，占地面积约
酒店、市政体育公园等，是以文化+创意、文化+科技、文化+金融为主导的的开放式文化产
城区。目前办公租金 40-50 元/平方米/月、研发厂房租金 40-45 元/平方米/月，管理费 8.5
元/平方米/月，园区整体出租率维持在 70%-80%左右。
研祥智谷：位于深圳市光明区高新路 11 号，占地面积约 8 万平方米，总建筑面积 24.5
万平方米，项目包括 2 栋 6 层的生产广房、1 栋 22 层的办公研发楼以及 2 栋 13 层的配套宿
舍区。目前办公租金 40-45 元/平方米/月、管理费 16 元/平方米/月，厂房租金在 35-42 元/
平方米/月、管理费 3 元/平方米/月，整体出租率维持在 85-90%左右。
南太云创谷：位于深圳市光明区光明大道 259 号，占地面积约 10 万平方米，建筑面积
约 33 万平方米，主要业态涵盖研发办公、人才宿舍及综合配套。目前办公租金 45-55 元/
平方米/月、管理费 10 元/平方米/月，整体出租率维持在 85-90%左右。
中集智园：位于深圳市光明区科能路与侨明路交叉路口，又名“中集低轨物联网产业
园”。园区分别有 A、B、C 栋为写字楼（A、B 栋裙楼三四层为厂房），D 栋为小独栋最高 4
层，E、F 栋为商业楼。目前办公租金为带精装 60-70 元/平方米/月、毛坯 50-60 元/平方米
/月、管理费 12 元/平方米/月，厂房租金为 45-55 元/平方米/月、管理费 12 元/平方米/月，
园区整体出租率在 90%左右。
凤凰广场：位于光明区凤凰街道创投路与凤举路交会处，由 1 座 120 米及 1 座 150 米的
超高层写字楼、1 座 32 米的检测中心和 1 座 48 米的轻型工业建筑组成，配有下沉式商业广
场，建筑面积约 17 万平方米，其中研发用房约 11 万平方米、商业约 8000 平方米，于 2023
年建成，租户于 2024 年陆续入驻。目前办公租金为带精装 55-65 元/平方米/月、毛坯 45-55
元/平方米/月、管理费 13.5 元/平方米/月，厂房租金为 40-45 元/平方米/月，园区整体出
租率在 70%-75%左右。
代服务业合作区总体发展规划》。在新一轮总体发展规划中，将加快将深圳打造成为全面深
化改革创新试验平台、高水平对外开放门户枢纽、深港深度融合发展引领区、现代服务业高
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
质量发展高地。
近年以来，深圳产业政策力度持续加大，2022 年发布《深圳市人民政府关于发展壮大
战略性新兴产业集群和培育发展未来产业的意见》，2023 年先后发布《深圳市总部经济集聚
区布局规划》、
《深圳市光明区关于支持智能传感器产业集群高质量发展的若干措施》
、及《关
于印发深圳市宝安区低空经济产业创新发展实施方案（2023―2025 年）的通知》，2024 年先
后发布《深圳市战略性新兴产业与未来产业空间布局规划（2024―2035 年》及《深圳市宝
安区人民政府办公室关于规范工业区二次开发的通知》。整体上形成了以先进制造业为主体
的战略性新兴产业即 20 大战略性新兴产业集群，前瞻布局未来产业即 8 大未来产业。另外，
针对 20 个战略性新兴产业集群的 20 份培育发展行动计划、《深圳市培育发展未来产业行动
计划(2022-2025 年)》，以及《深圳市 20 大先进制造业园区空间布局规划》
，共同构成了 23
份文件，对深圳战略性新兴产业集群、未来产业和先进制造业园区做了系统谋划。
本基金基础设施资产均位于广东省深圳市，深圳市政府一再强调“工业立市”，稳住制
造业基本盘是深圳经济发展的基调。
取得新进展，经济运行总体平稳，全年生产总值（GDP）为 18,322.26 亿元，同比增长 5.1%,
高于广东省平均水平、接近全国增长水平。其中，第一产业增加值为 10.33 亿元，同比增长
元，同比增长 6.1%。
根据国众联的市场调研报告相关数据，2025 年上半年，深圳甲级写字楼市场供应进一
步下降，全市共 2 个项目取得办公预售许可证，预售面积 7.16 万平方米，同比下降 71.0%，
全市一手办公成交 1.69 万平方米，同比下降 61.3%，市场存量仍处于高位，供过于求压严
重，去化压力极大。截至 2025 年 6 月，深圳甲级写字楼空置率约 27.8%，市场持续以价换
量，通过更大的租金折扣、免租期来挽留客户，租赁市场竞争加剧。产业园方面，过往三年
深圳工业用地供应量较大，短期内工业用房供过于求的市场状况无法避免，受到甲级写字楼
市场租金下降的竞争压力，叠加企业办公空间集约化整合及自有物业回迁潮所带来的市场化
租赁需求持续减弱，预计研发办公的出租率及租金在短期或受到较大压力；工业厂房的租金
受影响相对较小，但短期供应加大或导致空租率有所上升。
根据高力国际的公开市场分析报告相关数据，2025 年上半年，深圳优质产业园新增供
应总面积 32 万平方米，净吸纳 22 万平方米，空置率较上一年末仅小幅上升 0.3 个百分点至
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
平方米，甲级、乙级写字楼及产业园的租金差距进一步缩小。
序号 科目名称 报告期末金额（元） 上年末金额（元） 变动比例（%）
序号 科目名称 报告期金额（元） 上年同期金额（元） 变动比例（%）
资产项目公司名称：1 深圳市万海大厦管理有限公司
报告期末 2025 年 6 月 30 上年末 2024 年 12 月 31 较上年末
序号 构成
日金额（元） 日金额（元） 变动（%）
主要资产科目
主要负债科目
资产项目公司名称：2 深圳市万融大厦管理有限公司
报告期末 2025 年 6 月 30 上年末 2024 年 12 月 31 较上年末
序号 构成
日金额（元） 日金额（元） 变动（%）
主要资产科目
主要负债科目
资产项目公司名称：3 深圳市招光物业租赁有限公司
报告期末 2025 年 6 月 30 上年末 2024 年 12 月 31 较上年末
序号 构成
日金额（元） 日金额（元） 变动（%）
主要资产科目
主要负债科目
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
项目公司投资性房地产采用公允价值计量，在资产价值未发生重大的变化的情况下，于
每年年末更新估值，期间保持不变。
金额单位：人民币元
本期 2025 年 1 月 1 日至 2025 上年同期 2024 年 1 月 1 日至
年 6 月 30 日 2024 年 6 月 30 日 金额同比变
序号 构成 占该项目 占该项目 化（%）
金额（元） 总收入比 金额（元） 总收入比
例（％） 例（％）
金额单位：人民币元
本期 2025 年 1 月 1 日至 2025 上年同期 2024 年 1 月 1 日至
年 6 月 30 日 2024 年 6 月 30 日
金额同比变
序号 构成 占该项目 占该项目
化（%）
金额（元） 总收入比 金额（元） 总收入比
例（％） 例（％）
营业收入合
计
金额单位：人民币元
本期 2025 年 1 月 1 日至 2025 上年同期 2024 年 1 月 1 日至
年 6 月 30 日 2024 年 6 月 30 日
金额同比变
序号 构成 占该项目 占该项目
化（%）
金额（元） 总收入比 金额（元） 总收入比
例（％） 例（％）
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
营业收入合
计
金额单位：人民币元
本期 2025 年 1 月 1 日至 2025 上年同期 2024 年 1 月 1 日至
年 6 月 30 日 2024 年 6 月 30 日 金额同比变
序号 构成 占该项目 占该项目 化（%）
金额（元） 总成本比 金额（元） 总成本比
例（％） 例（％）
运营管理成
本
其他成本/ - - -
费用
营业成本/
费用合计
注：1、基础设施项目租赁成本主要包括维修费、佣金等费用，此费用在年度预算范围
按实际情况列支，下同。
等措施实现了成本控制，下同。
金额单位：人民币元
本期 2025 年 1 月 1 日至 2025 上年同期 2024 年 1 月 1 日至
年 6 月 30 日 2024 年 6 月 30 日
金额同比变
序号 构成 占该项目总 占该项目总 化（%）
金额（元） 成本比例 金额（元） 成本比例
（％） （％）
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
运营管理成
本
其他成本/ - - -
费用
营业成本/
费用合计
金额单位：人民币元
本期 2025 年 1 月 1 日至 2025 上年同期 2024 年 1 月 1 日至
年 6 月 30 日 2024 年 6 月 30 日
金额同比变
序号 构成 占该项目 占该项目 化（%）
金额（元） 总成本比 金额（元） 总成本比
例（％） 例（％）
运营管理成
本
其他成本/ - - -
费用
营业成本/
费用合计
上年同期 2024
本期 2025 年 1
年 1 月 1 日至
指标含义说明及计 月 1 日至 2025
序号 指标名称 指标单位 2024 年 6 月 30
算公式 年 6 月 30 日
日
指标数值 指标数值
息税折旧前净 息税折旧前利润/营
利率 业收入
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
上年同期 2024
本期 2025 年 1
年 1 月 1 日至
指标含义说明及计 月 1 日至 2025
序号 指标名称 指标单位 2024 年 6 月 30
算公式 年 6 月 30 日
日
指标数值 指标数值
息税折旧前净 息税折旧前利润/营
利率 业收入
上年同期 2024
本期 2025 年 1
年 1 月 1 日至
指标含义说明及计 月 1 日至 2025
序号 指标名称 指标单位 2024 年 6 月 30
算公式 年 6 月 30 日
日
指标数值 指标数值
息税折旧前净 息税折旧前利润/营
利率 业收入
基础设施项目的租金收入、物业管理费收入等收入统一由租户支付至项目公司。日常经
营支出的划付流程为：运营机构提起付款申请，基金管理人复核数据及预算情况后通过付款
申请并提交相关资料至托管行，托管行复核无误后进行划付。
本基金项目公司持有的基础设施项目均为产业园项目，经营活动的现金流入主要包括租
金收入、物业管理费收入、水电费收入、押金收入以及预收款项等，本报告期内，基础设施
项目公司经营性现金流入合计 10,091.40 万元，较上年同期 11,291.36 万元下降 10.63%。
经营活动现金流流出主要包括应付房产税、增值税等税费、维修费、佣金、运营管理费等成
本支出、支付押金等，本报告期内，
经营性现金流出合计 3,272.16 万元，
较上年同期 2,211.17
万元增长 47.98%。经营活动产生的现金流出有所增长，主要是两个原因：一是万融大厦、
万海大厦项目自 2024 年 1 月 1 日开始，物管费收入及成本由净额法与物业公司结算调整为
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
直接由项目公司收取或支出，2024 年 1 季度收入已转入项目公司收取，自 2024 年 1 季度起，
物业支出滞后 1 个季度从项目公司结算至物业公司，导致上年同期物管费支出偏低；二是光
明加速器二期项目往期物管费结算延后至本报告期内，导致本报告期内物业支出同比偏高。
截至本报告期末，不存在来源于单一客户及其关联方的现金流占本基金总现金流比超过
本报告期内，万海大厦、万融大厦、光明加速器二期项目整体经营情况承压，受宏观经
济环境与区域市场供需变动双重因素影响，项目周边市场竞争加剧，各基础设施资产的出租
率及租金单价均承受了不同程度的经营压力，暂未发生影响未来项目正常现金流的重大情况。
基金管理人高度重视基础设施项目经营情况，保持对区域市场、招商策略的关注，已协同运
营管理机构结合当前的经济环境、市场情况、周边园区竞争态势、租户的实际诉求，通过全
方位拓展招商渠道和挖潜项目存量客户扩租；加强存量客户前期调研，确保已签约客户的稳
定性。基金管理人与运营管理机构将进一步采取灵活招租、深化服务等一系列更有力的措施，
积极转化储备客户，稳定存量客户，尽全力保障基础设施资产收益。
报告期内，除本基金招募书披露的招商银行并购贷款 300,000,000 元外，无其他对外借
入款项的情况，现存前期借款的基本情况如下：
借款主体：深圳万海大厦管理有限责任公司
借款对象：招商银行股份有限公司深圳分行
借款形式：并购贷款，用于支付股权交易对价
借款金额：人民币 3 亿元整
借款利率：固定利率 3.50%/年
借款起始日：2021 年 6 月 8 日
借款到期日：2026 年 6 月 8 日
增信措施： （1）项目公司万海大厦管理有限公司 100%股权的股权质押担保；（2）基
础设施项目万海大厦 1、2、3 栋的不动产抵押担保。
本期还款金额：截至本报告期末，本年度累计偿还利息金额 5,246,791.37 元，本金金
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
额 2,700,000.00 元。
截至本报告期末，累计共计偿还利息金额 42,893,058.03 元，本金金额 6,000,000.00
元。
期末本金余额：人民币 29,400 万元整。
未来还款计划：根据借款协议约定，本基金将于 2025 年 12 月偿还本金 300,000 元，并
于 2026 年 6 月 8 日到期偿还剩余本金。截至报告日，基金管理人正积极与银行沟通贷款续
期或置换事宜,届时基金管理人将对该事项按照相关规定及时进行公告。
本报告期较上年同期借款利率等均保持不变,借款本金减少 300 万元。
未涉及。
本报告期内，无新购入基础设施项目。
未涉及。
根据本基础设施项目下设子公司深圳博海产园管理有限责任公司（以下简称“博海公
司”）与招商银行股份有限公司深圳分行（以下简称“招商银行”）2021 年 6 月 7 日签署
的借款协议（协议编号为：JKHT-BH），借款金额为 300,000,000 元，借款期限为 2021 年 6
月 8 日至 2026 年 6 月 8 日，后因博海公司被深圳市万海大厦管理有限公司（以下简称“万
海大厦项目公司”）吸并，债务方转让给万海大厦项目公司，其他条款不变。主要质押、抵
押事项如下：
（i）招商蛇口产业园 1 期专项计划将其持有的万海大厦项目公司的 100%股权向招商银
行提供股权质押担保；
（ii）万海大厦项目公司将其所持有的基础设施项目（万海）的所有权在本协议项下的
债务向招商银行提供不动产抵押担保。
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
基础设施项目于 2025 年 3 月 31 日向中国人民保险财产有限公司深圳分公司购买财产一
切险（含建筑物结构、机械设备及地震扩展条款的附加险）、公共责任保险，保险期限为 2025
年 4 月 1 日至 2026 年 3 月 31 日。
本报告期内,光明加速器二期项目公共责任保险结案 1 单，理赔金额为 1,310.00 元,财
产一切险结案 1 单，理赔金额为 86,429.89 元，万融大厦、万海大厦项目本报告期内无保险
使用事项。
未涉及。
未涉及。
§5 除基础设施资产支持证券之外的投资组合报告
单位：人民币元
占基础设施资产支持证券之
序号 项目 金额(元)
外的投资组合的比例（%）
其中：债券 - -
资产支持证券 - -
其中：买断式回购的买
- -
入返售金融资产
货币资金和结算备付金
合计
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
基金管理人未发现本基金投资的前十名证券的发行主体出现本期被监管部门立案调查，
或在报告编制日前一年内受到公开谴责、处罚的情形。
本基金管理人按照企业会计准则、资产管理产品相关会计处理规定、中国证监会相关规
定、中国证券投资基金业协会相关指引和基金合同关于估值的约定，对基金持有的投资品种
进行估值。为确保基金估值工作符合以上规定，确保基金资产估值的公平、合理，有效维护
投资人的利益，本基金管理人设立了博时基金管理有限公司估值委员会（以下简称“估值委
员会”）
，制定了估值政策和估值程序。估值委员会成员由主管运营的公司领导、督察长、
法律合规部负责人、风险管理部负责人、投资部门负责人、研究部负责人、运作部负责人等
成员组成，基金经理原则上不参与估值委员会的工作，其估值建议经估值委员会成员评估后
审慎采用。估值委员会成员均具备良好专业胜任能力和相关工作经历。估值委员会负责制订
健全、有效的估值政策和程序；确保对投资品种进行估值时估值政策和程序的一贯性；定期
对估值政策和程序进行评价，保证基金估值的公平、合理。
参与估值流程的各方还包括本基金托管人和会计师事务所。本基金托管人根据法律法规
要求对基金估值及净值计算履行复核责任，当对估值原则及技术存有异议时，本基金托管人
有责任要求本基金管理人作出合理解释，通过积极商讨达成一致意见。会计师事务所对估值
委员会采用的相关估值模型、假设及参数的适当性发表审核意见并出具报告。上述参与估值
流程各方之间不存在任何重大利益冲突。
本基金管理人已与中债金融估值中心有限公司、中证指数有限公司签署服务协议，由其
按约定提供相关债券品种、流通受限股票的估值数据。
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
§6 管理人报告
博时基金作为本基金的管理人，已建立公募 REITs 产品治理结构、公募 REITs 产品核心
团队、基础设施投资决策委员会，制定了产品决策流程及机制，发布了《博时基金基础设施
证券投资基金投资管理制度》
，《博时基金基础设施证券投资基金业务尽职调查制度》，
《博时
基金基础设施证券投资基金业务风险管理及内部控制手册》，
《博时基金基础设施证券投资基
金运营管理制度》。管理人与运营管理方已建立运营工作机制，共同制定了《运营管理手册》
，
《项目公司业务管理权责表》
。
截至报告期末，博时基金共管理两只基础设施证券投资基金。基金经理基础设施投资管
理经验详见 6.1.2。
任职期限 基础设施 基础设施项目运营或投资管理
项目运营 经验
姓名 职务 任职 离任 说明
或投资管
日期 日期 理年限
刘玄先生于 2010 年至 2015 年先
刘玄先生，硕士。
后参与了河源东阳光工业园区、
深圳市华南城仓储物流园区等
圳市戴德梁行土地
多个基础设施项目的市场调研、
及房地产评估有限
园区推广、运营方案设计、运营
公司、平安信托、
制度制定等运营管理工作；2016
基金 年加入博时资本后先后参与了
刘玄 -06- - 14.6 2021 年加入博时基
经理 南京朗诗绿色能源物业公司收
费权项目等基础设施项目的市
现任博时招商蛇口
场尽调、运营方案设计、运营及
产业园封闭式基础
物管团队督导、服务体系完善、
设施证券投资基金
运营活动开展等运营管理工作；
(2021 年 6 月 7 日―
至今)的基金经理。
REIT 的运营管理。
王翘楚女士于 2012 年至 2015 年 王翘楚女士，硕士。
期间参与了贵州公路、成自泸高 2012 年起先后在华
基金 速、四川成德绵高速、沧州路桥 润集团、博时资本
王翘楚 -06- - 12.8
经理 等基础设施产品及华润投资停 工作。2020 年加入
车场基金等多个基础设施项目 博时基金管理有限
的投资运营管理；2015 年加入博 公司。现任博时招
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
时资本后负责前海自贸投资园 商蛇口产业园封闭
区基金、宁波工业物流基金、云 式基础设施证券投
南建工呈澄高速公路资产支持 资 基 金 (2021 年 6
专项计划等基础设施项目；2021 月 7 日―至今)的基
年起负责博时招蛇产园 REIT 的 金经理。
运营管理。
胡海滨先生，硕士。
想（北京）有限公
胡海滨先生于 2015 年起至今，
司、信达证券、长
期间负责过康景资产支持专项
城证券工作。2020
计划、合生资产支持专项计划、
基金 时代物业资产支持专项计划、上
胡海滨 -06- - 10.6 理有限公司。曾任
经理 海电气资产支持专项计划、博时
招蛇产园 REIT 等多只资产证券
时招商蛇口产业园
化/基础设施物业/基础设施
封闭式基础设施证
REITs 项目的投资管理。
券 投 资 基 金 (2021
年 6 月 7 日―至今)
的基金经理。
李瑞伟先生，硕士。
李瑞伟先生自 2006 年起先后在 海涅柔斯投资管理
上海涅柔斯投资管理有限公司、 有限公司、启迪控
启迪控股股份有限公司及其下 股园区及其所属郑
属企业郑州启迪科技园发展有 州启迪科技园发展
限公司、昆明云大启迪科技园发 有限公司、昆明云
展有限公司、腾冲启迪永安科技 大启迪科技园发展
基金
李瑞伟 -05- - 11.2 了郑州启迪科技园、昆明云大启 迪永安科技城开发
经理
等项目的项目策划、规划设计、 2024 年 4 月加入博
投资管理、开发建设、招商、园 时基金管理有限公
区运营管理等工作，具有丰富的 司。现任博时招商
产业园区运营管理工作经验。已 蛇口产业园封闭式
具备 5 年以上基础设施投资/运 基础设施证券投资
营管理经验。 基 金 (2024 年 5 月
金经理。
注：基础设施项目运营或投资管理年限从基金经理首次参与基础设施项目运营或者投资
项目计算。
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
在本报告期内，本基金管理人严格遵循了《中华人民共和国证券投资基金法》及其各项
实施细则、本基金基金合同和其他相关法律法规的规定，并本着诚实信用、勤勉尽责、取信
于市场、取信于社会的原则管理和运用基金资产，为基金持有人谋求最大利益。本报告期内，
基金投资管理符合有关法规和基金合同的规定，没有损害基金持有人利益的行为。
报告期内，根据《证券投资基金管理公司公平交易制度指导意见》的相关要求，公司进
一步完善了公平交易管理机制，通过系统及人工相结合的方式，分别对一级市场及二级市场
的权益类及固定收益类投资的公平交易原则、流程，按照境内及境外业务进行了详细规范，
同时也通过强化事后分析评估监督机制来确保公司公平对待管理的不同投资组合。
本基金的合格投资主要系货币基金，根据拟投基金的基金规模、年化收益率、基金管理
人、单日申赎上限、赎回到账时限、申赎费用等情况综合考虑并进行筛选。本报告期内，招
商蛇口博时产业园基础设施 1 期及 2 期资产支持专项计划账户分别购买了 17,100,000 元、
需要，深圳市万海大厦管理有限公司、深圳市招光物业租赁有限公司、招商蛇口博时产业园
基础设施 1 期、2 期资产支持专项计划账户分别赎回了 5,969,993.14 元、1,000,000.00 元、
报告期内，基金投资的基础设施项目运营情况详见报告“4.资产项目基本情况”。
本基金已于 2025 年 4 月 28 日（场外）、4 月 29 日（场内）进行了 2024 年度第三次现
金分红，收益分配基准日 2024 年 12 月 31 日，每 10 份基金份额发放红利 0.2830 元人民币，
分红金额为 40,217,598.69 元。
基金管理人在计算年度可供分配金额过程中，将合并净利润调整为息税折旧及摊销前利
润（EBITDA）
，并在此基础上进行了以下项目的调整：本基金发行份额募集的资金、购买基
础设施项目的支出、应收和应付项目的变动、支付的利息及所得税费用、未来合理的相关支
出预留、期初现金余额等。
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经上述项目调整后，本基金 2024 年 1 月 1 日至收益分配基准日 2024 年 12 月 31 日期间
的本年累计可供分配金额为人民币 141,627,991.95 元，实际分红金额为 138,701,622.02
元，实际分红比例为 97.93%，其中：第一次实际分红金额为 61,676,867.29 元（实际分红
时间为 2024 年 8 月）、第二次实际分红金额为 36,807,156.04 元（实际分红时间为 2024 年
本报告期内分红符合“应当以 90%以上合并基金年度可供分配利润以现金形式分配给
投资者”、“收益分配分配在符合分配条件的情况下每年分红不得低于一次”的监管要求及
合同约定，履行了公司相应的内部审批程序，并按监管要求进行了公告。
公司制定了《关联交易管理办法》，明确了公司及所管理组合的关联交易管理要求与流
程；建立了利益冲突识别及处理、利益输送防范相关制度及机制，并在报告期内有效执行。
报告期内，本基金管理人的经营运作严格遵守国家有关法律法规和行业监管规则，进一
步健全内控体系，完善内控制度、机制和流程，夯实内控管理基础。强化对基金投资运作和
公司经营管理的合规性监察，通过实时监控、预警提示、定期检查、专项审计等方式，及时
发现情况，提出改进建议并跟踪改进落实情况。公司风险管理部牵头开展内控管理工作，推
动内控机制完善与执行。公司法律合规部对公司遵守各项法规和管理制度及旗下各基金履行
合同义务的情况进行核查，发现违规隐患及时与有关业务人员沟通并向管理层报告。公司审
计部针对基金投研交、市场销售、后台运营、信息技术等开展内部审计项目，作出审计独立、
客观的监督、评价和建议。
报告期内，内控制度方面，公司根据法律、法规的规定及公司内部管理需求，进一步健
全内控管理机制，新建或修订了《博时基金洗钱风险管理制度》《博时基金销售管理制度》
《博时基金私募资产管理业务基本制度》
《博时基金资管产品垫资管理制度》
《博时基金货币
市场基金投资管理办法》
《博时基金人工智能管理规范》
《博时基金反洗钱工作管理规定》
《博
时基金协助查冻扣及防范洗钱风险管理办法》
《博时基金劳动人事管理规定》
《博时基金招聘
管理办法》等制度文件。系统建设方面，持续对“新一代决策支持系统”、“指标中心”、
“博时产品管理系统”、“统一风险管理平台”等管理平台系统功能进行迭代更新，探索完
善“博时合规管理及审计系统”中应用模块的数智化功能，进一步提升公司市场体系、投研
体系、后台运作、风险合规管理的系统支持能力。基金销售方面，在新基金发行和老基金持
续营销的过程中，严格规范基金销售业务，按照《公开募集证券投资基金销售机构监督管理
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办法》
、《证券期货经营机构私募资产管理业务管理办法》及内部制度的规定，审查宣传推介
材料，选择有代销资格的代销机构销售基金，并积极做好投资者教育工作。
在本报告期内，本基金管理人严格遵循《中华人民共和国证券投资基金法》及其各项实
施细则、本基金基金合同和其他基础设施 REITs 的相关法律法规的规定，秉持诚实信用、勤
勉尽责的原则运营和管理基金资产，制定了完善的权责体系，从运营、招商、回款、预算、
财务管理等方面深入管理，全力保障基金持有人利益。
本报告期内，本基金管理人严格遵循了《中华人民共和国证券投资基金法》及其各项实
施细则、本基金基金合同和其他基础设施 REITs 的相关法律法规、基金管理人及项目公司相
关制度法规的规定对重大事项进行决策。本报告期内，决策的重大事项主要包括：基金分红
决策、项目公司内部购债方案、年度预算及运营方案等。
本基金聘请的运营管理机构为深圳市招商创业有限公司（以下简称“招商创业”或“运
营管理机构”）。本报告期内，招商创业严格遵守公募 REITs 上市各项监管规定，落实基金
管理方要求，积极履行委托运营管理协议要求。本报告期内，本基金管理人对运营管理机构
进行了 1 次半年度档案检查，不定期对运营情况进行抽查。
本报告期内，基金管理人执行月度例会机制，并通过收集、审核项目运营月度报告的方
式，定期沟通基础设施项目的安全管理、现金流情况及其他重大事项，并不定期根据本基金
制定的相关权责进行资料复核及审批、不定期沟通其他重大事项。
报告期内，信息披露事务负责人严格遵循《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》
等监管要求，高效统筹信息披露事务。通过完善制度流程、细化操作指引，确保定期报告及
临时公告内容真实、准确、完整、及时。牵头建立跨部门协作机制，实现数据交叉核验与风
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险动态监测。
投资者沟通方面，搭建多元化信息传递渠道，通过官网公告、线上说明会及投教专栏等，
主动解读市场关切与基金运作动态，同步强化舆情监测与风险预警。
全年履职过程严守合规底线，有效保障投资者知情权与市场公平性，为基金稳健运作提
供坚实支撑。
本报告期，本基金管理人信息披露事务负责人未发生变更。
基金管理人严格遵循《公开募集证券投资基金信息披露管理办法》及公司内部信息披露
管理制度的规定，建立信息披露审核及发布机制，加强技术赋能与全流程管控，通过全流程
系统化管理的方式提升信息披露审核及发布流程效率。内幕信息管理方面，公司通过建立敏
感信息知情人登记等制度约束，权限分级、操作留痕等技术手段规范敏感信息流转。暂缓与
豁免信息披露方面，公司仅在符合监管规定的情形下审慎适用豁免条款，并需经信息披露事
务负责人审批。信息披露相关档案管理方面，信息披露文件按类型分类存档，纸质文件由管
理人留存备查，电子文件通过专用系统存储备份。
§7 运营管理机构报告
本报告期内，本基金聘请的运营管理机构为深圳市招商创业有限公司（以下简称“招商
创业”）
。主要履职内容包括：项目招商及经营管理、客户服务及物业公司管理、履行运营
管理协议约定的其他职责等，不存在违反运营管理服务协议相关条款的重大情形。
本报告期内，运营管理机构招商创业严格遵守监管制度、本基金合同、运营管理协议的
要求，诚实信用、勤勉尽责。
本报告期内，运营管理机构主要采取以下措施保障项目资产运营：通过全方位拓展招商
渠道和挖潜项目存量客户扩租；组织渠道踩盘、产业招商推介等活动；加强入驻客户前期调
研，确保已签约客户的稳定性。通过采取上述措施，有效降低了项目资产受市场下行压力和
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竞品项目大量入市的影响，基金的运营情况基本保持稳定。
本报告期内，运营管理机构信息披露负责人积极组织和协调信息披露事务，能够及时与
基金管理人主动沟通突发事宜，积极配合基金管理人进行临时公告及定期报告信息披露事宜。
本报告期内，由于运营管理机构组织架构调整，信息披露负责人由付小龙更换为涂善安。
涂善安现任招商蛇口招商产园事业部运营管理部总经理，负责招商产园事业部管理范围内所
有产业园的运营管理工作，从事产业园工作超 10 年，有丰富的项目操盘经验。本报告期内，
新任信息披露事务负责人履职情况正常。
运营管理机构已制定《博时蛇口产园 REIT 项目信息披露配合管理办法》，明确约定了信
息披露事务的主管部门及职责，信息披露事务负责人的选任、具体职责及其履职保障，信息
披露审核及发布规范，内幕信息管理规范，信息披露暂缓、豁免的内部管理机制，以及信息
披露文件、相关决策过程或者履职记录等资料的档案管理制度。本报告期内，运营管理机构
严格遵守上述《博时蛇口产园 REIT 项目信息披露配合管理办法》
，配合基金管理人完成基础
设施证券投资基金的信息披露，遵守保密义务，确保内部信息管理到位。
本报告期内，运营管理机构积极配合本基金信息披露事务，按要求参与监管机构及基金
管理人组织的信息披露制度及指引的培训。
§8 其他业务参与人履职报告
额情况
报告期内原始权益人或其同一控制下关联方未卖出战略配售份额。
报告期内原始权益人或其同一控制下关联方合计持有 454,761,877 份基础设施基金份
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额。其中：招商局蛇口工业区控股股份有限公司持有 288,000,000 份，招商局光明科技园有
限公司持有 166,761,877 份。
未涉及。
报告期内招商局蛇口工业区控股股份有限公司及其子公司招商局光明科技园有限公司
严格遵守《中华人民共和国证券法》
、《上市公司信息披露管理办法》
、《深圳证券交易所上市
公司自律监管指引第五号-信息披露事务管理》和基础设施证券投资基金信息披露业务的相
关指引、制度，制定了信息披露事务管理制度，保密制度及内幕信息知情人登记制度，严格
规范内部信息管理。同时，招商局蛇口工业区控股股份有限公司的子公司，博时蛇口产园
REIT 的运营管理机构深圳市招商创业有限公司制定了《博时蛇口产园 REIT 项目信息披露配
合管理办法》，配合基金管理人完成基础设施证券投资基金的信息披露，遵守保密义务。
未涉及。
托管人声明:
招商银行（以下简称“本基金托管人”）具备完善的公司治理结构、内部稽核监控制度
和风险控制制度，在履行托管职责中，严格遵守有关法律法规规定、基金合同和托管协议约
定，尽职尽责地履行托管义务并安全保管托管资产。
情况
本报告期内，本基金托管人根据法律法规规定、基金合同和托管协议约定，对本基金资
金账户、资产项目运营收支账户等重要资金账户及资金流向进行了监督，未发现基金管理人
存在损害基金份额持有人利益的行为。
本报告期内，本基金托管人根据法律法规规定、基金合同和托管协议约定，对基础设施
基金的投资运作、收益分配进行了监督和复核；对基金管理人为基础设施项目购买足额保险、
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借入款项安排进行了监督，未发现基金管理人存在损害基金份额持有人利益的行为。
本报告期内，在管理人提供的各项数据和信息真实、准确、有效的前提下，在托管人能
够知悉和掌握的情况范围内，本基金托管人根据法律法规规定、基金合同和托管协议约定的
信息披露条款，对本报告中的财务指标、净值表现、财务会计报告、投资组合报告及管理人
资产确认计量过程等内容进行了复核，认为以上内容真实、准确、完整，不存在虚假记载、
误导性陈述或者重大遗漏。
本报告期内，基础设施资产支持专项计划作为基础设施项目公司单一股东，根据《中华
人民共和国公司法》及公司章程的相关规定，依法享有并行使相应的股东权利，未发现项目
公司发生侵害股东利益的相关情形。
本报告期内，资产支持专项计划作为基础设施项目公司债权人，依法享有并行使了债权
人的各项权利。基础设施项目公司严格按照《债权确认及重组协议》、
《借款协议》等合同的
规定足额按时还本付息，借款金额具体详阅“4.3.2 重要资产项目公司的主要资产负债科目
分析”章节。资产支持证券管理人通过监督项目公司财务情况、运营情况等，合法保障专项
计划债权权利，维护专项计划及投资人的合法权益。
本报告期内，基础设施资产支持专项计划严格按照相关法律法规、计划说明书等相关规
定，严格履行信息披露义务，资产支持证券持有人能够充分了解专项计划运作的情况，其合
法权益得到有效保障。
本报告期内，资产支持证券管理人在资产管理过程中严格按照法律法规及计划说明书的
相关规定，勤勉尽责积极履行专项计划资产管理职责，积极督促运营管理机构、物业管理方、
托管人等资产证券化业务参与机构按照规定履行各自义务，未发现损害资产支持证券投资者
利益的行为。
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§9 中期财务报告（未经审计）
会计主体：博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金
报告截止日：2025 年 6 月 30 日
单位：人民币元
本期末 上年度末
资 产 附注号
资 产：
货币资金 9.5.3.1 13,475,166.86 18,508,582.63
结算备付金 - -
存出保证金 - -
衍生金融资产 - -
交易性金融资产 9.5.3.2 107,780,678.51 92,318,185.28
买入返售金融资产 - -
债权投资 - -
其他债权投资 - -
其他权益工具投资 - -
应收票据 - -
应收账款 9.5.3.3 18,194,083.41 12,442,171.85
应收清算款 - -
应收利息 - -
应收股利 - -
应收申购款 - -
存货 - -
合同资产 - -
持有待售资产 - -
长期股权投资 - -
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
投资性房地产 9.5.3.4 3,395,236,731.56 3,440,768,913.68
固定资产 - -
在建工程 - -
使用权资产 - -
无形资产 - -
开发支出 - -
商誉 9.5.3.5 89,634,358.61 89,634,358.61
长期待摊费用 9.5.3.6 128,943.46 171,924.62
递延所得税资产 9.5.3.7 - -
其他资产 9.5.3.8 35,205,877.31 33,038,178.58
资产总计 3,659,655,839.72 3,686,882,315.25
本期末 上年度末
负债和所有者权益
负 债：
短期借款 - -
衍生金融负债 - -
交易性金融负债 - -
卖出回购金融资产
- -
款
应付票据 - -
应付账款 9.5.3.9 1,644,102.06 1,624,345.20
应付职工薪酬 - -
应付清算款 - -
应付赎回款 - -
应付管理人报酬 3,198,214.88 6,683,850.87
应付托管费 234,961.53 489,005.56
应付投资顾问费 - -
应交税费 9.5.3.10 9,097,910.65 2,859,465.21
应付利息 - -
应付利润 - -
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
合同负债 67,780.32 36,987.13
持有待售负债 - -
长期借款 9.5.3.11 294,320,833.03 297,017,304.17
预计负债 - -
租赁负债 - -
递延收益 - -
递延所得税负债 9.5.3.7 153,426,650.76 164,831,041.30
其他负债 9.5.3.12 53,178,215.28 54,564,280.19
负债合计 515,168,668.51 528,106,279.63
所有者权益：
实收基金 9.5.3.13 1,421,130,866.00 1,421,130,866.00
其他权益工具 - -
资本公积 9.5.3.14 1,901,808,511.21 1,901,808,511.21
其他综合收益 - -
专项储备 - -
盈余公积 - -
未分配利润 9.5.3.15 -178,452,206.00 -164,163,341.59
所有者权益合计 3,144,487,171.21 3,158,776,035.62
负债和所有者权益总计 3,659,655,839.72 3,686,882,315.25
注：报告截止日 2025 年 6 月 30 日，基金份额净值 2.2127 元，基金份额总额
会计主体：博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金
报告截止日：2025 年 6 月 30 日
单位：人民币元
本期末 上年度末
资 产 附注号
资 产：
货币资金 9.5.13.1 214,413.89 210,017.60
结算备付金 - -
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
存出保证金 - -
衍生金融资产 - -
交易性金融资产 - -
债权投资 - -
其他债权投资 - -
其他权益工具投资 - -
买入返售金融资产 - -
应收清算款 - -
应收利息 - -
应收股利 - -
应收申购款 - -
长期股权投资 9.5.13.2 3,296,779,661.72 3,296,779,661.72
其他资产 - -
资产总计 3,296,994,075.61 3,296,989,679.32
本期末 上年度末
负债和所有者权益
负 债：
短期借款 - -
衍生金融负债 - -
交易性金融负债 - -
卖出回购金融资产款 - -
应付清算款 - -
应付赎回款 - -
应付管理人报酬 2,274,546.54 4,756,477.44
应付托管费 234,961.53 489,005.56
应付投资顾问费 - -
应交税费 - -
应付利息 - -
应付利润 - -
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
其他负债 439,359.40 826,000.00
负债合计 2,948,867.47 6,071,483.00
所有者权益：
实收基金 1,421,130,866.00 1,421,130,866.00
资本公积 1,901,808,511.21 1,901,808,511.21
其他综合收益 - -
未分配利润 -28,894,169.07 -32,021,180.89
所有者权益合计 3,294,045,208.14 3,290,918,196.32
负债和所有者权益总计 3,296,994,075.61 3,296,989,679.32
会计主体：博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025 年 1 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日
单位：人民币元
本期 上年度可比期间
项 目 附注号 2025 年 1 月 1 日至 2024 年 1 月 1 日至 2024
一、营业总收入 91,768,479.83 102,270,719.26
- -
号填列）
- -
列）
二、营业总成本 77,508,617.46 80,015,233.74
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
三、营业利润（营业亏损以“-”号
填列）
加：营业外收入 9.5.3.22 264,481.37 690,681.18
减：营业外支出 - -
四、利润总额（亏损总额以“-”号
填列）
减：所得税费用 9.5.3.23 -11,404,390.54 -11,396,056.68
五、净利润（净亏损以“-”号填列） 25,928,734.28 34,342,223.38
号填列）
- -
号填列）
六、其他综合收益的税后净额 - -
七、综合收益总额 25,928,734.28 34,342,223.38
会计主体：博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025 年 1 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日
单位：人民币元
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
本期 上年度可比期间
项 目 附注号 2025 年 1 月 1 日至 2024 年 1 月 1 日至 2024
一、收入 46,293,649.13 51,085,959.56
其中：以摊余成本计量的金融资产终止
- -
确认产生的收益
- -
填列）
二、费用 2,949,038.62 3,044,957.33
三、利润总额（亏损总额以“-”号填
列）
减：所得税费用 - -
四、净利润（净亏损以“-”号填列） 43,344,610.51 48,041,002.23
五、其他综合收益的税后净额 - -
六、综合收益总额 43,344,610.51 48,041,002.23
会计主体：博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
本报告期：2025 年 1 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日
单位：人民币元
本期 上年度可比期间
项 目 附注号 2025 年 1 月 1 日至 2024 年 1 月 1 日至 2024
一、经营活动产生的现金流量：
.1
经营活动现金流入小计 107,891,779.64 144,507,140.74
.2
经营活动现金流出小计 64,760,773.25 89,901,962.14
经营活动产生的现金流量净额 43,131,006.39 54,605,178.60
二、投资活动产生的现金流量：
- -
期资产收到的现金净额
- -
现金净额
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
投资活动现金流入小计 - -
- -
期资产支付的现金
- -
现金净额
投资活动现金流出小计 - -
投资活动产生的现金流量净额 - -
三、筹资活动产生的现金流量：
筹资活动现金流入小计 - -
筹资活动现金流出小计 48,164,390.36 55,779,209.57
筹资活动产生的现金流量净额 -48,164,390.36 -55,779,209.57
四、汇率变动对现金及现金等价物的
- -
影响
五、现金及现金等价物净增加额 -5,033,383.97 -1,174,030.97
加：期初现金及现金等价物余额 18,508,528.73 46,413,072.67
六、期末现金及现金等价物余额 13,475,144.76 45,239,041.70
会计主体：博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025 年 1 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日
单位：人民币元
本期 上年度可比期间
项目 附注号
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
年 6 月 30 日 年 6 月 30 日
一、经营活动产生的现
金流量：
- -
收到的现金
收益收到的现金
- -
的现金净额
- -
净减少额
- -
款净增加额
的现金
- -
动有关的现金
经营活动现金流入小
计
- -
支付的现金
- -
的现金净额
- -
净增加额
- -
款净减少额
动有关的现金
经营活动现金流出小
计
经营活动产生的现金
流量净额
二、筹资活动产生的现
金流量：
- -
现金
- -
动有关的现金
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
筹资活动现金流入小
- -
计
- -
金
- -
动有关的现金
筹资活动现金流出小
计
筹资活动产生的现金
-40,217,598.69 -47,749,672.07
流量净额
三、汇率变动对现金及
- -
现金等价物的影响
四、现金及现金等价物
净增加额
加：期初现金及现金等
价物余额
五、期末现金及现金等
价物余额
会计主体：博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025 年 1 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日
单位：人民币元
本期
其 其
项目 他 他 专 盈
实收 权 资本 综 项 余 未分配 所有者权益
基金 益 公积 合 储 公 利润 合计
工 收 备 积
具 益
一、上
期期末 1,421,130,866.00 - 1,901,808,511.21 - - - -164,163,341.59 3,158,776,035.62
余额
加：会 - - - - - - - -
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
计政策
变更
前
期差错 - - - - - - - -
更正
同
一控制
- - - - - - - -
下企业
合并
其
- - - - - - - -
他
二、本
期期初 1,421,130,866.00 - 1,901,808,511.21 - - - -164,163,341.59 3,158,776,035.62
余额
三、本
期增减
变动额
（减少 - - - - - - -14,288,864.41 -14,288,864.41
以“-”
号 填
列）
（一）
综合收 - - - - - - 25,928,734.28 25,928,734.28
益总额
（二）
产品持
有人申 - - - - - - - -
购和赎
回
其中：
产品申 - - - - - - - -
购
产品赎 - - - - - - - -
回
（三）
利润分 - - - - - - -40,217,598.69 -40,217,598.69
配
（四）
其他综
合收益 - - - - - - - -
结转留
存收益
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
（五）
专项储 - - - - - - - -
备
其中：
本期提 - - - - - - - -
取
本
- - - - - - - -
期使用
（六）
- - - - - - - -
其他
四、本
期期末 1,421,130,866.00 - 1,901,808,511.21 - - - -178,452,206.00 3,144,487,171.21
余额
上年度可比期间
其 其
项目 他 他 专 盈
实收 权 资本 综 项 余 未分配 所有者权益
基金 益 公积 合 储 公 利润 合计
工 收 备 积
具 益
一、上
期期末 1,421,130,866.00 - 1,901,808,511.21 - - - -69,344,575.29 3,253,594,801.92
余额
加：会
计政策 - - - - - - - -
变更
前
期差错 - - - - - - - -
更正
同
一控制
- - - - - - - -
下企业
合并
其
- - - - - - - -
他
二、本
期期初 1,421,130,866.00 - 1,901,808,511.21 - - - -69,344,575.29 3,253,594,801.92
余额
三、本
期增减
- - - - - - -13,407,448.69 -13,407,448.69
变动额
（减少
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
以“-”
号 填
列）
（一）
综合收 - - - - - - 34,342,223.38 34,342,223.38
益总额
（二）
产品持
有人申 - - - - - - - -
购和赎
回
其中：
产品申 - - - - - - - -
购
产品赎 - - - - - - - -
回
（三）
利润分 - - - - - - -47,749,672.07 -47,749,672.07
配
（四）
其他综
合收益 - - - - - - - -
结转留
存收益
（五）
专项储 - - - - - - - -
备
其中：
本期提 - - - - - - - -
取
本
- - - - - - - -
期使用
（六）
- - - - - - - -
其他
四、本
期期末 1,421,130,866.00 - 1,901,808,511.21 - - - -82,752,023.98 3,240,187,353.23
余额
会计主体：博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金
本报告期：2025 年 1 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日
单位：人民币元
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
本期
其 其
项目 他 他 专 盈
实收 权 资本 综 项 余 未分配 所有者权益
基金 益 公积 合 储 公 利润 合计
工 收 备 积
具 益
一、 上
期期 末 1,421,130,866.00 - 1,901,808,511.21 - - - -32,021,180.89 3,290,918,196.32
余额
加： 会
计政 策 - - - - - - - -
变更
前
期差 错 - - - - - - - -
更正
其
- - - - - - - -
他
二、 本
期期 初 1,421,130,866.00 - 1,901,808,511.21 - - - -32,021,180.89 3,290,918,196.32
余额
三、 本
期增 减
变动 额
（减 少 - - - - - - 3,127,011.82 3,127,011.82
以“-”
号 填
列）
（一 ）
综合 收 - - - - - - 43,344,610.51 43,344,610.51
益总额
（二 ）
产品 持
有人 申 - - - - - - - -
购和 赎
回
其中 ：
产品 申 - - - - - - - -
购
产品 赎 - - - - - - - -
回
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
（三 ）
利润 分 - - - - - - -40,217,598.69 -40,217,598.69
配
（四 ）
其他综
合收益 - - - - - - - -
结转留
存收益
（五 ）
- - - - - - - -
其他
四、 本
期期 末 1,421,130,866.00 - 1,901,808,511.21 - - - -28,894,169.07 3,294,045,208.14
余额
上年度可比期间
其 其
项目 他 他 专 盈
实收 权 资本 综 项 余 未分配 所有者权益
基金 益 公积 合 储 公 利润 合计
工 收 备 积
具 益
一、 上
期期 末 1,421,130,866.00 - 1,901,808,511.21 - - - -3,119,738.97 3,319,819,638.24
余额
加： 会
计政 策 - - - - - - - -
变更
前
期差 错 - - - - - - - -
更正
其
- - - - - - - -
他
二、 本
期期 初 1,421,130,866.00 - 1,901,808,511.21 - - - -3,119,738.97 3,319,819,638.24
余额
三、 本
期增 减
变动 额
（减 少 - - - - - - 291,330.16 291,330.16
以“-”
号 填
列）
（一 ） - - - - - - 48,041,002.23 48,041,002.23
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
综合 收
益总额
（二 ）
产品 持
有人 申 - - - - - - - -
购和 赎
回
其中 ：
产品 申 - - - - - - - -
购
产品 赎 - - - - - - - -
回
（三 ）
利润 分 - - - - - - -47,749,672.07 -47,749,672.07
配
（四 ）
其他综
合收益 - - - - - - - -
结转留
存收益
（五 ）
- - - - - - - -
其他
四、 本
期期 末 1,421,130,866.00 - 1,901,808,511.21 - - - -2,828,408.81 3,320,110,968.40
余额
报表附注为财务报表的组成部分。
本报告 9.1 至 9.5，财务报表由下列负责人签署：
_______________________ ______________________ _______________________
基金管理人负责人：江向阳 主管会计工作负责人：王德英 会计机构负责人：陈子成
本报告期所采用的会计政策、会计估计与最近一期年度报告相一致。
可供分配金额是在基金净利润基础上进行合理调整后的金额。基金管理人计算基金可供
分配金额过程中，应当先将合并净利润调整为税息折旧及摊销前利润(EBITDA)，并在此基础
上综合考虑项目公司持续发展、项目公司偿债能力、经营现金流等因素后确定基金可供分配
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
金额计算调整项。
在符合有关基金分红条件的前提下，本基金应当将 90%以上合并后基金年度可供分配金
额分配给投资者，每年度不得少于 1 次，若基金合同生效不满 6 个月可不进行收益分配。本
基金收益分配方式为现金分红。每一基金份额享有同等分配权。
本基金的收益分配分为普通分配与特殊分配。普通分配系指基金管理人根据本基金每一
年度审计报告确定基金可供分配金额并进行的收益分配。特殊分配系指基金管理人根据基金
可供分配金额情况自行决定的收益分配。
根据财政部、国家税务总局财税[1998]55 号《关于证券投资基金税收问题的通知》、财
税[2008]1 号《关于企业所得税若干优惠政策的通知》、财税[2016]36 号《关于全面推开营
业税改征增值税试点的通知》
、财税[2016]46 号《关于进一步明确全面推开营改增试点金融
业有关政策的通知》
、财税[2016]70 号《关于金融机构同业往来等增值税政策的补充通知》
、
财税[2016]140 号《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》、财税
[2017]2 号《关于资管产品增值税政策有关问题的补充通知》
、财税[2017]56 号《关于资管
产品增值税有关问题的通知》
、财税[2017]90 号《关于租入固定资产进项税额抵扣等增值税
政策的通知》及其他相关财税法规和实务操作，本基金及招蛇 ABS 的主要税项列示如下：
（1）资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。
资管产品管理人运营资管产品过程中发生的增值税应税行为，暂适用简易计税方法，按照
对金融同业往来利息收入免征增值税。资管产品管理人运营资管产品提供的贷款服务，
以产生的利息及利息性质的收入为销售额。
（2）对基金从证券市场中取得的收入，包括买卖股票、债券的差价收入，股票的股息、
红利收入，债券的利息收入及其他收入，暂不征收企业所得税。
（3）本基金的城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加等税费按照实际缴纳增值
税额的适用比例计算缴纳。
本集团内万海大厦、万融大厦、招光租赁适用的主要税种及其税率列示如下：
征收率为 3%。税基为应纳税增值额（应纳税额按应纳税销售额乘以适用税率扣除当期允许
抵扣的进项税后的余额计算）
；适用简易计税方法时，计税依据为应税行为收入。
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
地使用面积。
单位：人民币元
本期末
项目
库存现金 -
银行存款 13,475,166.86
其他货币资金 -
小计 13,475,166.86
减：减值准备 -
合计 13,475,166.86
单位：人民币元
本期末
项目
活期存款 13,475,144.76
定期存款 -
其中：存款期限 1－3 个月 -
其他存款 -
应计利息 22.10
小计 13,475,166.86
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
减：减值准备 -
合计 13,475,166.86
单位：人民币元
分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产小计
本期末
项目 2025 年 6 月 30 日
成本 公允价值 公允价值变动
债券 - - -
交易所市场 - - -
银行间市场 - - -
资产支持证券 - - -
货币市场基金 107,780,678.51 107,780,678.51 -
其他 - - -
小计 107,780,678.51 107,780,678.51 -
指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产小计
本期末
项目 2025 年 6 月 30 日
成本 公允价值 公允价值变动
债券 - - -
交易所市场 - - -
银行间市场 - - -
资产支持证券 - - -
其他 - - -
小计 - - -
合计 107,780,678.51 107,780,678.51 -
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
单位：人民币元
本期末
账龄
小计 20,035,412.14
减：坏账准备 1,841,328.73
合计 18,194,083.41
金额单位：人民币元
本期末
类别 账面余额 坏账准备
计提比例 账面价值
金额 比例（%） 金额
（%）
单项计提预期信用
损失的应收账款 632,027.00 3.15 632,027.00 100.00 0.00
按组合计提预期信
用损失的应收账款 19,403,385.14 96.85 1,209,301.73 6.23 18,194,083.41
合计 20,035,412.14 100.00 1,841,328.73 9.19 18,194,083.41
金额单位：人民币元
本期末
债务人名称 2025 年 6 月 30 日
账面余额 坏账准备 计提比例（%）
按组合计提预期信用损失
的应收账款
合计 19,403,385.14 1,209,301.73 6.23%
单位：人民币元
上年度末 本期变动金额
本期末
类别 2024 年 12 月
计提 转回或收回 核销 其他变动 2025 年 6 月 30 日
单项计提预
期信用损失 632,027.00 - - - - 632,027.00
的应收账款
按组合计提 723,482.85 485,818.88 - - - 1,209,301.73
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
上年度末 本期变动金额
本期末
类别 2024 年 12 月
计提 转回或收回 核销 其他变动 2025 年 6 月 30 日
预期信用损
失的应收账
款
合计 1,355,509.85 485,818.88 - - - 1,841,328.73
金额单位：人民币元
占应收账款期末余
债务人名称 账面余额 已计提坏账准备 账面价值
额的比例（%）
客户 1 982,194.46 4.90% 34,331.84 947,862.62
客户 2 910,196.00 4.54% 455,098.00 455,098.00
客户 3 808,366.56 4.03% 16,167.33 792,199.23
客户 4 742,133.14 3.70% 14,842.66 727,290.48
客户 5 645,393.25 3.22% 395,817.25 249,576.00
合计 4,088,283.41 20.41% 916,257.08 3,172,026.33
单位：人民币元
房屋建筑物及相关 土地使用 在建投资性
项目 合计
土地使用权 权 房地产
一、账面原值
外购 - - - -
存货\固定资产\在 - - - -
建工程转入
其他原因增加 - - - -
处置 - - - -
其他原因减少 - - - -
二、累计折旧（摊销）
本期计提 45,532,182.12 - - 45,532,182.12
存货\固定资产\在 - - - -
建工程转入
其他原因增加 - - - -
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
房屋建筑物及相关 土地使用 在建投资性
项目 合计
土地使用权 权 房地产
处置 - - - -
其他原因减少 - - - -
三、减值准备
本期计提 - - - -
存货\固定资产\在 - - - -
建工程转入
其他原因增加 - - - -
处置 - - - -
其他原因减少 - - - -
四、账面价值
注：本基金之子公司万海大厦以其投资性房地产做抵押获得银行抵押借款本息余额
单位：人民币元
被投资单位名称 本期增加金额 本期减少金额
或形成商誉的事 期初余额 期末余额
企业合并形成 处置
项
万融大厦、万海
大厦
招光租赁 94,306,239.66 - - 94,306,239.66
合计 110,094,675.18 - - 110,094,675.18
单位：人民币元
被投资单位名称或 本期增加金额 本期减少金额
期初余额 期末余额
形成商誉的事项 计提 处置
招光租赁 20,460,316.57 - - 20,460,316.57
合计 20,460,316.57 - - 20,460,316.57
本集团在进行减值测试时，经比较项目公司的公允价值减去处置费用后的净额和预计未
来现金流量的现值，采用公允价值减去处置费用后的净额确认可回收金额，累计计提减值准
备 20,460,316.57 元，本期未计提减值。确认可回收金额的关键参数为市场同类资产交易价
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
格。
单位：人民币元
本期增加金 本期摊销金 本期其他减
项目 期初余额 期末余额
额 额 少金额
软件使用费 171,924.62 0.00 42,981.16 0.00 128,943.46
合计 171,924.62 0.00 42,981.16 0.00 128,943.46
单位：人民币元
本期末
项目
可抵扣暂时性 递延所得税
差异 资产
资产减值准备 1,440,889.96 360,222.49
内部交易未实现利润 - -
可抵扣亏损 17,866,309.13 4,466,577.28
合计 19,307,199.09 4,826,799.77
单位：人民币元
本期末
项目
应纳税暂时性 递延所得税
差异 负债
非同一控制企业合并资 - -
产评估增值
公允价值变动 - -
租赁收入 7,543,678.19 1,885,919.55
投资性房地产账面价值
与计税基础的差异
合计 633,013,802.12 158,253,450.53
单位：人民币元
抵销后递延所得税 抵销后递延所得税
递延所得税资产和 递延所得税资产和
项目 资产或负债期末余 资产或负债期初余
负债期末互抵金额 负债期初互抵金额
额 额
递延所得税资产 4,826,799.77 - 4,805,454.74 -
递延所得税负债 -4,826,799.77 153,426,650.76 -4,805,454.74 164,831,041.30
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
单位：人民币元
本期末
项目
待抵扣进项税 30,592,832.13
预付账款 4,613,045.18
合计 35,205,877.31
单位：人民币元
本期末
账龄
合计 4,613,045.18
金额单位：人民币元
占预付账款总额的
预付对象 期末余额 预付款时间 未结算原因
比例（%）
深圳招商物业管
理有限公司
合计 4,613,045.18 100.00%
单位：人民币元
本期末
项目
应付工程款 1,644,102.06
合计 1,644,102.06
单位：人民币元
本期末
税费项目
增值税 2,701,771.93
消费税 -
企业所得税 1,591.51
个人所得税 -
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
本期末
税费项目
城市维护建设税 137,175.92
教育费附加 97,982.83
房产税 6,067,879.80
土地使用税 91,508.66
土地增值税 -
其他 -
合计 9,097,910.65
单位：人民币元
本期末
借款类别
质押借款 294,000,000.00
抵押借款 -
保证借款 -
信用借款 -
未到期应付利息 320,833.03
合计 294,320,833.03
注：系以本基金持有的子公司股权为质押且由本基金之子公司以其投资性房地产提供抵
押的借款。
单位：人民币元
本期末
项目
其他应付款 51,555,333.04
预收账款 943,951.20
待转销项税 678,931.04
合计 53,178,215.28
单位：人民币元
本期末
项目
预收租金 943,951.20
合计 943,951.20
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
单位：人民币元
本期末
款项性质
质保金 -
押金及保证金 41,453,966.15
预提费用 10,101,366.89
其他 -
合计 51,555,333.04
金额单位：人民币元
项目 基金份额（份） 账面金额
上年度末 1,421,130,866.00 1,421,130,866.00
本期认购 - -
本期赎回（以“-”号填列） - -
本期末 1,421,130,866.00 1,421,130,866.00
单位：人民币元
项目 期初余额 本期增加金额 本期减少金额 期末余额
资本溢价 1,901,808,511.21 - - 1,901,808,511.21
其他资本公积 - - - -
合计 1,901,808,511.21 - - 1,901,808,511.21
单位：人民币元
项目 已实现部分 未实现部分 合计
上年度末 -164,163,341.59 - -164,163,341.59
本期利润 25,928,734.28 - 25,928,734.28
本期基金份额交易产生的变
- - -
动数
其中：基金认购款 - - -
基金赎回款 - - -
本期已分配利润 -40,217,598.69 - -40,217,598.69
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
本期末 -178,452,206.00 - -178,452,206.00
单位：人民币元
本期
项目 2025 年 1 月 1 日至 2025 年 6 月 30 日
万海大厦 万融大厦 招光租赁 合计
营业收入 - - - -
租赁收入 29,418,447.46 21,025,367.54 28,386,491.53 78,830,306.53
其他业务收入 3,695,427.61 3,377,025.32 5,055,115.13 12,127,568.06
合计 33,113,875.07 24,402,392.86 33,441,606.66 90,957,874.59
营业成本 - - - -
租赁成本 17,192,121.24 11,966,531.46 16,373,529.42 45,532,182.12
其他业务成本 4,587,432.66 3,850,693.40 5,095,117.09 13,533,243.15
合计 21,779,553.90 15,817,224.86 21,468,646.51 59,065,425.27
单位：人民币元
本期
项目
货币市场基金分红收入 802,598.05
合计 802,598.05
单位：人民币元
本期
项目
增值税 1,958,761.93
消费税 -
企业所得税 -
个人所得税 -
城市维护建设税 432,691.97
教育费附加 309,065.69
房产税 6,067,879.80
土地使用税 91,508.66
土地增值税 -
印花税 91,158.60
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
本期
项目
其他 -
合计 8,951,066.65
单位：人民币元
本期
项目
银行手续费 -729.00
利息支出 5,246,791.37
利息收入 -114,840.80
其他 -
合计 5,131,221.57
单位：人民币元
本期
项目
债权投资减值损失 -
应收账款坏账损失 485,818.88
其他应收款坏账损失 -
其他 -
合计 485,818.88
单位：人民币元
本期
项目
审计费 282,656.84
评估费 97,195.19
其他 62,056.65
合计 441,908.68
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
单位：人民币元
本期
项目
非流动资产报废利得合
计 -
其中：固定资产报废利得 -
无形资产报废利
得 -
政府补助 -
退租赔偿收入 264,481.37
其他 -
合计 264,481.37
单位：人民币元
本期
项目
当期所得税费用 -
递延所得税费用 -11,404,390.54
合计 -11,404,390.54
单位：人民币元
本期
项目 2025 年 1 月 1 日至 2025 年 6 月 30
日
利润总额 14,524,343.74
按法定/适用税率计算的所得税费用 -11,404,390.54
子公司适用不同税率的影响 -
调整以前期间所得税的影响 -
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
本期
项目 2025 年 1 月 1 日至 2025 年 6 月 30
日
非应税收入的影响 -
不可抵扣的成本、费用和损失的影响 -
使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响 -
本期未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣
亏损的影响 -
合计 -11,404,390.54
单位：人民币元
本期
项目
收到的保证金、押金、意向金 3,449,860.74
其他 408.16
合计 3,450,268.90
单位：人民币元
本期
项目
支付管理费及托管费 7,172,856.43
支付或退还押金、保证金 4,154,086.07
支付专业服务费 886,010.00
支付经营性往来款 287.00
其他 2,539.28
合计 12,215,778.78
单位：人民币元
本期
项目
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
本期
项目
净利润 25,928,734.28
加：信用减值损失 485,818.88
资产减值损失 -
固定资产折旧 45,532,182.12
投资性房地产折旧 -
使用权资产折旧 -
无形资产摊销 -
长期待摊费用摊销 42,981.16
处置固定资产、无形资产和其他
长期资产的损失（收益以“-”号填
列） -
固定资产报废损失（收益以“-”
号填列） -
公允价值变动损失（收益以“-”
号填列） -
财务费用（收益以“-”号填列） 5,246,791.37
投资损失（收益以“-”号填列） -802,598.05
递延所得税资产减少（增加以
“-”号填列） -21,345.03
递延所得税负债增加（减少以
“-”号填列） -11,383,045.51
存货的减少（增加以“-”号填
列） -
经营性应收项目的减少（增加以
“-”号填列） -18,471,984.41
经营性应付项目的增加（减少以
“-”号填列） -3,426,528.42
其他 -
经营活动产生的现金流量净额 43,131,006.39
活动
债务转为资本 -
融资租入固定资产 -
现金的期末余额 13,475,144.76
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
本期
项目
减：现金的期初余额 18,508,528.73
加：现金等价物的期末余额 -
减：现金等价物的期初余额 -
现金及现金等价物净增加额 -5,033,383.97
单位：人民币元
本期
项目
一、现金 13,475,144.76
其中：库存现金 -
可随时用于支付的银行存款 13,475,144.76
可随时用于支付的其他货币资金 -
二、现金等价物 -
其中：3 个月内到期的债券投资 -
三、期末现金及现金等价物余额 13,475,144.76
其中：基金或集团内子公司使用受限制的现金 -
及现金等价物
持股比例（%）
子公司名称 主要经营地 注册地 业务性质 取得方式
直接 间接
招商蛇口博时产
资产支持
业园基础设施 1 期 深圳 深圳 100.00 - 认购
专项计划
资产支持计划
招商蛇口博时产
资产支持
业园基础设施 2 期 深圳 深圳 100.00 - 认购
专项计划
资产支持计划
深圳市万海大厦
深圳 深圳 物业出租 - 100.00 收购
管理有限公司
深圳市万融大厦
深圳 深圳 物业出租 - 100.00 收购
管理有限公司
深圳市招光物业
深圳 深圳 物业出租 - 100.00 收购
租赁有限公司
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
截至资产负债表日，本集团并无须作披露的承诺事项。
截至资产负债表日，本基金无须披露的或有事项。
财政部、税务总局于 2025 年 7 月 31 日发布《财政部 税务总局关于国债等债券利息收
入增值税政策的公告》
（财政部 税务总局公告 2025 年第 4 号），规定自 2025 年 8 月 8 日起，
对在该日期之后（含当日）新发行的国债、地方政府债券、金融债券的利息收入，恢复征收
增值税。对在该日期之前已发行的国债、地方政府债券、金融债券（包含在 2025 年 8 月 8
日之后续发行的部分）的利息收入，继续免征增值税直至债券到期。
无。
关联方名称 与本基金的关系
博时基金管理有限公司(以下简称“博时基金”) 基金管理人
博时资本管理有限公司(以下简称“博时资本”) 资产支持证券管理人
招商银行股份有限公司(以下简称“招商银行”) 基金托管人
招商证券股份有限公司(以下简称“招商证券”） 基金管理人的股东
深圳市招商创业有限公司 基金运营管理公司、原始权益人的子公司
深圳市招商物业管理有限公司 基金物业管理公司、原始权益人的子公司
招商局金融科技有限公司 原始权益人控股股东的子公司
招商局金融控股有限公司 原始权益人控股股东的子公司
招商局蛇口工业区控股股份有限公司(以下简称“招商蛇
原始权益人、基金份额持有人
口”)
招光租赁的原始权益人、基金份额持有人、
招商局光明科技园有限公司 万融大厦和万海大厦的原始权益人(“招商
蛇口”)的子公司
深圳海勤工程管理有限公司 原始权益人控股股东的集团内子公司
招商海达保险经纪有限公司 原始权益人控股股东的集团内子公司
招商圣约酒业(深圳)有限公司 原始权益人控股股东的集团内子公司
招商新零售（深圳）有限公司 原始权益人控股股东的集团内子公司
中粮招商局（深圳）粮食电子交易中心有限公司 原始权益人控股股东的集团内子公司
无。
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
单位：人民币元
本期 上年度可比期间
关联方名称 关联交易内容 2025年1月1日至2025年6 2024年1月1日至2024年6月30日
月30日
深圳市招商创
运营管理费 4,072,747.67 4,733,852.18
业有限公司
深圳市招商物
业管理有限公 物业管理费 8,767,850.79 9,517,098.00
司
合计 ― 12,840,598.46 14,250,950.18
单位：人民币元
上年度可比期间
承租方名称 租赁资产种类 本期确认的租赁收入
确认的租赁收入
招商银行股份有限公司 办公楼租赁 655,486.26 692,097.56
深圳海勤工程管理有限公
办公楼租赁 808,947.71 917,656.83
司
招商海达保险经纪有限公
办公楼租赁 622,711.92 633,639.22
司
招商圣约酒业(深圳)有限
办公楼租赁 - 451,200.69
公司
招商新零售（深圳）有限
办公楼租赁 - 472,624.54
公司
中粮招商局（深圳）粮食
办公楼租赁 - 1,551,623.70
电子交易中心有限公司
合计 ― 2,087,145.89 4,718,842.54
单位：人民币元
本期 上年度可比期间
项目 2025年1月1日至2025年 2024年1月1日至2024年6月30日
当期发生的基金应支付的管理费 3,198,214.88 3,313,714.08
其中：固定管理费 2,349,611.68 2,433,305.20
浮动管理费 848,603.20 880,408.88
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
支付销售机构的客户维护费 - -
注：1. 固定管理费
按本基金最近一期年度报告披露的基金净资产×0.15%的年费率计提，逐日累计至每年
年末，按年支付。其计算公式为：
H=E×0.15%÷ 当年天数
H 为每日计提的基金管理费
E 为合并报表层面基金净资产（若涉及基金扩募等原因导致基金规模变化时，需按照
实际规模变化期间进行调整）
支付的浮动管理费以本基金当年可供分配金额（基金管理费前）×3.50%的费率计提；
该部分管理费按照协商一致的方式预提，年末根据经确认的当年可供分配金额（基金管理费
前）进行调整并按年支付。
单位：人民币元
本期 上年度可比期间
项目 2025年1月1日至2025年6月 2024年1月1日至2024年6月30日
当期发生的基金应支付的托管费 234,961.53 243,652.60
注：支付基金托管人招商银行的托管费按 E 的 0.015%按日计提，具体计算方法如下：
H＝E×0.015%÷当年天数
H 为每日应计提的基金托管费
E 为计提日所在年度的上一自然年度基金年度报告披露的基金净值（若涉及基金扩募导
致基金规模变化时，需按照实际规模变化情况对基金净值进行调整，分段计算），特别地，
就基金成立当年，E 为基金成立时的募集规模。
无。
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
份额单位：份
本期
关联 期初持有 期间因 期末持有
期间申购/买入 减：期间赎回/
方名 拆分变
份额 比例 份额 卖出份额 份额 比例
称 动份额
招商
蛇口
招商
光明
招商
证券
合计 455,961,973.00 32.08% 9,270,098.00 - 3,816,566.00 461,415,505.00 32.47%
上年度可比期间
关联 期初持有 期间因 期末持有
期间申购/买入 减：期间赎回/
方名 拆分变
份额 比例 份额 卖出份额 份额 比例
称 动份额
招商
蛇口
招商
光明
招商
证券
合计 456,497,941.00 32.12% 4,163,026.00 - 4,399,037.00 456,261,930.00 32.11%
注：1.除基金管理人之外的其他关联方投资本基金适用的交易费率与本基金法律文件规
定一致。
单位：人民币元
本期 上年度可比期间
关联方名称 2025年1月1日至2025年6月30日 2024年1月1日至2024年6月30日
期末余额 当期利息收入 期末余额 当期利息收入
招商银行 13,475,144.76 7,599.03 45,239,041.70 200,063.79
合计 13,475,144.76 7,599.03 45,239,041.70 200,063.79
注：本基金的银行存款由基金托管人保管，按银行活期利率/银行同业利率/约定利率计
息。
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
无。
无。
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目名称 关联方名称 2025 年 6 月 30 日 2024 年 12 月 31 日
账面余额 坏账准备 账面余额 坏账准备
招商局光明科技
应收账款 462,778.80 4,912.84 - -
园有限公司
深圳市招商物业
应收账款 742,133.14 14,842.66 301,309.51 6,026.19
管理有限公司
合计 ― 1,204,911.94 19,755.50 301,309.51 6,026.19
单位：人民币元
本期末 上年度末
项目名称 关联方名称
长期借款 招商银行 294,320,833.03 297,017,304.17
深圳市招商创业
其他应付款 4,192,617.74 4,013,564.14
有限公司
深圳市招商物业
其他应付款 4,547,533.44 2,125,295.11
管理有限公司
应付管理人报酬 博时基金 2,274,546.54 4,756,477.44
应付管理人报酬 博时资本 923,668.34 1,927,373.43
应付托管费 招商银行 234,961.53 489,005.56
合计 ― 306,494,160.62 310,329,019.85
无。
无。
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
金额单位：人民币元
本期收益分配
权益 每 10 份基金 本期收益分配
序号 除息日 占可供分配金 备注
登记日 份额分红数 合计
额比例（%）
合计 40,217,598.69 - -
注：1、场外除息日为 2025 年 4 月 24 日，场内除息日为 2025 年 4 月 25 日。
此次分红为 2024
年度第三次分红，本次分红比例为 28.40%。
参见 3.3.2.1。
本基金在存续期内通过基础设施资产支持证券投资于基础设施项目，以获取基础设施项
目收益为目标，主动运营管理基础设施项目。本基金的现金流波动与基础设施项目的租赁市
场情况相关，风险收益高于债券型基金和货币型基金，低于股票型基金。本基金在日常经营
活动中面临的风险主要包括信用风险、流动性风险及市场风险。本基金将主要通过投资专项
计划穿透取得基础设施项目完全所有权，基金管理人主动履行基础设施项目运营管理职责，
以获取基础设施项目运营收入等稳定现金流及基础设施资产增值为主要目的。
本集团对信用风险按组合分类进行管理。信用风险主要产生于货币资金，应收款项和其
他应收款等。
于资产负债表日，本集团金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。
本集团银行存款主要存放于声誉良好并拥有较高信用评级的大中型上市银行，本集团认
为其不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。
此外，对于应收账款和其他应收款，本集团设定相关政策以控制信用风险敞口。本集团
基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其他因素诸如目前市场状
况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。本集团会定期对客户信用记录进行监控，对于
信用记录不良的客户，本集团会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保本
集团的整体信用风险在可控的范围内。
于 2025 年 6 月 30 日，本集团无重大的因债务人抵押而持有的担保物或其他信用增级
（2024 年 12 月 31 日：同）
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
本集团内各子公司负责其自身的现金流量预测，持续监控短期和长期的资金需求，以确
保维持充裕的现金储备和可供随时变现的有价证券；同时持续监控是否符合借款协议的规定，
从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。
于资产负债表日本集团财务报表中列示的现金反映了本集团所持有的流动性储备。本集
团除长期借款（未折现借款本金金额 294,320,833.03 元，借款利率为 3.5%并按季度付息）
将于 2026 年到期外，其他各项金融负债的到期日均在一年以内（2024 年 12 月 31 日：未折
现借款本金金额 297,017,304.17 元，借款利率为 3.5%并按季度付息）。由于折现的影响不
重大，因此财务报表中列示的各项金融负债的账面余额基本反映了其于到期日将要支付的未
折现合约现金流量。
（a） 外汇风险
本集团的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算，因此无重大外汇风险。
（b） 利率风险
本集团的利率风险主要产生于银行存款及交易性金融资产等。银行存款的利率在同期银
行同业存款利率的基础上与各存款银行协商确定，银行存款的利息收入随市场利率的变化而
波动。承担利率风险的交易性金融资产面临由于市场利率上升而导致公允价值下降的风险。
本集团财务部门持续监控公司的利率风险，依据最新的市场状况通过调整现行持仓等方
式作出决策。
于 2025 年 6 月 30 日，本集团以公允价值计量的生息资产占本集团净资产的比例为
集团无重大影响。
（c） 其他价格风险
其他价格风险主要产生于各类权益工具投资，存在权益工具价格变动的风险。于 2025
年 6 月 30 日，本集团未持有权益工具投资，因此无重大其他价格风险（2024 年 12 月 31 日：
同）。
截至资产负债表日本基金无需要说明的其他重要事项。
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
单位：人民币元
本期末
项目
库存现金 -
银行存款 214,413.89
其他货币资金 -
小计
减：减值准备 -
合计 214,413.89
单位：人民币元
本期末
项目
活期存款 214,393.09
定期存款 -
其中：存款期限 1－3 个月 -
其他存款 -
应计利息 20.80
小计 214,413.89
减：减值准备 -
合计 214,413.89
单位：人民币元
本期末
账面余额 减值准备 账面价值
对子公司投资 3,322,634,500.00 25,854,838.28 3,296,779,661.72
合计 3,322,634,500.00 25,854,838.28 3,296,779,661.72
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
单位：人民币元
本期增 本期减 本期计提
被投资单位 期初余额 期末余额 减值准备余额
加 少 减值准备
招蛇 ABS 1 期 2,078,800,000.00 - - 2,078,800,000.00 - -
招蛇 ABS 2 期 1,243,834,500.00 - - 1,243,834,500.00 - 25,854,838.28
合计 3,322,634,500.00 - - 3,322,634,500.00 - 25,854,838.28
§10 基金份额持有人信息
本期末
持有人结构
户均持有的
持有人户 机构投资者 个人投资者
基金份额
数（户） 占总份额 占总份额比
（份） 持有份额（份） 持有份额（份）
比例（%） 例（%）
上年度末
持有人结构
户均持有的
持有人户 机构投资者 个人投资者
基金份额
数（户） 占总份额 占总份额比
（份） 持有份额（份） 持有份额（份）
比例（%） 例（%）
本期末
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
序号 持有人名称 持有份额（份） 占总份额比例（%）
招商局蛇口工业区控股股份有限公
司
北京首钢基金有限公司－北京首钢
基金有限公司
上海金锝私募基金管理有限公司－
金
利安人寿保险股份有限公司－利安
利尊稳赢两全保险
上海金锝私募基金管理有限公司－
金锝尧典 29 号私募证券投资基金
合计 526,692,162.00 37.06
上年度末
序号 持有人名称 持有份额（份） 占总份额比例（%）
招商局蛇口工业区控股股份有限公
司
北京首钢基金有限公司－北京首钢
基金有限公司
中国太平洋人寿保险股份有限公司
－分红-个人分红
上海金锝私募基金管理有限公司－
金
华金证券－横琴人寿保险有限公司
号 FOF 单一资产
合计 456,501,210.00 32.12
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
本期末
序号 持有人名称 持有份额（份） 占总份额比例（%）
招商局蛇口工业区控股股份有限公
司
合计 346,761,877.00 24.40
上年度末
序号 持有人名称 持有份额（份） 占总份额比例（%）
招商局蛇口工业区控股股份有限公
司
合计 346,761,877.00 24.40
项目 持有份额总数（份） 占基金总份额比例
基金管理人所有从业人员持有本基金 4,501.00 0.00%
§11 基金份额变动情况
单位：份
基金合同生效日(2021年6月7日)基金份额总额 900,000,000.00
报告期期初基金份额总额 1,421,130,866.00
本报告期基金份额变动情况 -
报告期期末基金份额总额 1,421,130,866.00
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
§12 重大事件揭示
本基金报告期内未召开持有人大会。
本报告期内，基金管理人、基金托管人的专门基金托管部门未发生重大人事变动。
本报告期内本基金投资策略未改变。
本基金自 2024 年起改聘容诚会计师事务所（特殊普通合伙）为本基金提供审计服务。
本报告期内，本基金未涉及改聘评估机构的情况，仍为国众联资产评估土地房地产估价
有限公司（下称“国众联评估”），本基金按照合同约定向评估机构支付服务费用。国众联
评估为本基金首次提供评估服务的报告时点为 2023 年 12 月 31 日，连续服务年限未超过 3
年。
证券管理人、资产支持证券托管人、资产项目公司和专业机构等业务参与人涉及对资产项
目运营有重大影响的稽查、处罚、诉讼或者仲裁等情况
未涉及。
序号 公告事项 法定披露方式 法定披露日期
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博时基金管理有限公司关于旗下基金持有 中国证券报、基金管理
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关于举办博时招商蛇口产业园封闭式基础 中国证券报、基金管理
系活动的公告 子披露网站
博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金 2025 年中期报告
博时基金管理有限公司关于博时招商蛇口 中国证券报、基金管理
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投资基金 2025 年第 1 季度报告
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博时基金管理有限公司关于决定博时招商
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拟第二次扩募并新购入基础设施项目的公
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告
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博时基金管理有限公司关于运用公司固有
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博时基金管理有限公司旗下公募基金通过 中国证券报、基金管理
度） 子披露网站
博时基金管理有限公司关于旗下基金持有 中国证券报、基金管理
-20250325 子披露网站
关于召开博时招商蛇口产业园封闭式基础 中国证券报、基金管理
知 子披露网站
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投资基金 2024 年年度报告
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博时招商蛇口产业园 REIT2024 年年度财务
报表及审计报告
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关于举办博时招商蛇口产业园封闭式基础 中国证券报、基金管理
系活动的公告 子披露网站
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投资基金 2024 年第 4 季度报告
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证券投资基金运营管理机构董事长变更的 人网站、证监会基金电
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§13 影响投资者决策的其他重要信息
无。
立的文件
的原稿
基金管理人、基金托管人处
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投资者对本报告书如有疑问，可咨询本基金管理人博时基金管理有限公司
博时一线通：95105568（免长途话费）
博时基金管理有限公司
二�二五年八月二十七日
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